美国房地产到底有多赚钱

[inusa]

自古以来，好像一直没有一个很好的方式来计算房地产的回报。



如果从普尔地产席勒指数来看，在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。 在同样的 123年中，美国CPI通胀率为2.82%。美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。而过去五十年，席勒指数仅仅长了0.6%。一般的 常识是房地产是抗通胀的，在扣除通胀率后，房价就基本不涨了，有些年限，甚至不能匹配。


地产爱好者说，房地产可以贷款，哪怕没有大的增值，有杠杆，有房租有现金流。加上地产贷款利息有税优惠。哪怕废寝忘食，房客骚扰，依然兴致勃勃。


再说房屋的拥有具有很高的持有费用：2-5%地税物业及保险，不可预料的维修，不可避免的空置，如果是远程还有请人的管理费，通常是房租的百分之十。


到底如何算，众说纷纭，貌似一笔糊涂账。为了使这个问题跳出个人感觉，有一个量化的答案，笔者采取一种化繁为简的方法来寻找答案。


让我们做以下假设：
1. 以百分之二十五的头款买入房地产，贷款百分之七十五
2. 采用通常的三十年贷款
3. 房租能够持平所有全部开销，包括利息，维修，税务，物业，保险，空置，等等。
4. 三十年后贷款全部付清，房主百分之百拥有房屋。


这是个什么概念呢？就是说买一百万的房子，除了付二十五万头款，以后自己一分钱都不在出，三十年后完全拥有一百万房产。应该说是很不错的情况了。


这种情况，按照过去五十年的历史，席勒指数表明地产几乎没有任何增值。在房产没有增值的情况下，这意味着你投入的头款每年的回报是平均是4.7%，四倍的杠杆。


地产酷爱者会不服气地辩论：地产是地区性的，我投的地区一定会涨。那么让我们假设假设这个房产三十年翻了一倍。对于除了纽约曼哈顿和加州湾区之外的地区，这个翻番假设已经是相当理想化。这样会把回报每年增加2.3%。


总结一下，以百分之七十五的贷款杠杆，除了百分之二十五的头款，再也没有任何的额外开销。三十年后完全拥有房产，并且房产翻了一番。用通俗易懂的话来讲， 放了二十五万的头款买的房子，以后一分不出，三十年后变成两百万！在这样理想化的情况下投资回报是7.1%，四倍杠杆。


相比之下，过去五十年，普尔指数年均回报9.9%。这9.9%，是不含任何杠杆效应，没有非流动性风险，没有头疼房客，也没有任何房屋意外。如果同样用四倍杠杆，年均回报接近40%！


俗话说，有数据有真相。一般房地产的回报到底有多高，一算年均，真相就出来了。本堂主毫不反对房地产投资。会算数的话，二十五万，经过三十年翻到两百万，远远不具有足够吸引力。