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  美国出租公寓保险
Posted by: Fangc - 06-24-2019, 06:34 PM - Forum: 房地产全攻略 - No Replies

[font=微软雅黑]出租公寓[font=微软雅黑]是商业地产中的一个重要类型。[/font][font=微软雅黑]美国租房群体庞大,约35%的人口居住在出租公寓中,随着房价的不断攀升,租房大军增长的同时也带动了租金上涨和房产增值。由于投资出租公寓可以带来稳定、长期的现金回报,投资者可以委托当地物业管理人员经营,无需亲力亲为。[/font][/font]

无论您是打算投资独个单元还是几十户的公寓大厦,房屋保险都[font=微软雅黑]是您不得不考虑的环节。[font=微软雅黑]为了能够减少出租时可能会遇到的麻烦与纠纷,今天小编快速普及一下公寓保险的基本常识。[/font][/font]

[font=微软雅黑]公寓保险类型[/font]
[font=微软雅黑]出租公寓主要涉及三类保险:[font=微软雅黑]房东保险[/font][font=微软雅黑]、[/font][font=微软雅黑]租户保险[/font][font=微软雅黑]和[/font][font=微软雅黑]自然灾害保险[/font][font=微软雅黑]。[/font][/font]

[font=微软雅黑]1、房东保险[/font]
[font=微软雅黑]房东保险主要保护房东由于自然灾害、事故、伤害等与房屋相关因素产生的损失。同时,该类型保险还负责房东的租金收入损失、维修费、甚至是房屋整体结构替换费用。由于不同保险公司的保单覆盖范围有所差异,投资者需要找到专业人士资讯并在签字前仔细阅读条款。一般来说,保单可以涵盖以下几点或全部内容:[/font]
[font=微软雅黑]房屋损失:[font=微软雅黑]保护公寓建筑和单元因火灾、暴风雨、抢劫、蓄意破环及租户行为遭受的损失。[/font][/font]
[font=微软雅黑]责任保险:[font=微软雅黑]保护房东不受责任索赔及诉讼。[/font][font=微软雅黑]无论是租客、访客、还是入侵者在房屋中受伤,责任保险都可以负责支付相关费用(如:医疗费,诉讼费,安置费等等)。该条款还会保护因房东本人造成的租客个人财产损失。例如: 由于房东忘记修理漏水的管道而导致租客收藏的昂贵唱片发霉,责任保险将负责赔偿。[/font][/font]
[font=微软雅黑]收入损失:[font=微软雅黑]负责因火灾、暴风雨等极端天气情况导致房屋不可租,而造成的收入损失。[/font][/font]
[font=微软雅黑]选择性保险项目:[font=微软雅黑]房东可以在保单中添加其它保险类型。[/font][font=微软雅黑]例如: 租金保障险,自然灾害险,财产保险来保护租屋内的个人财物(家具、地毯等)。[/font][/font]

[font=微软雅黑]2、租户保险[/font]
[font=微软雅黑]很多租客认为房东的 “房东保险” 会理赔租客的损失,但事实上该只涵盖房子,投保的是结构,并不保障租户的个人权益。也就是说,如果租客在出租屋内丢失了东西,房东并不负责。因此,租户自己需要购买 “租户保险” 来降低自己的家具财物因天气(火灾、暴雪、飓风和闪电等)或非天气因素(盗窃、动乱和飞机等)造成的损失。因保额和所选条款的不同,租户保险的年保费一般在$100-500之间。[/font]

[font=微软雅黑]3、自然灾害保险[/font]
[font=微软雅黑]一般来讲,“自然灾害保险”并不涵盖在最基础的“房东保险”中。如果您的房屋位于高危险地区,例如地震带或是洪水易发区,建议您购买某一种或几种灾害险来降低可预见的损失。同样是龙卷风保单,频频发生风暴的得克萨斯州的保费一定会高于危险系数较低的密歇根州。[/font]
[font=微软雅黑]如何降低保险开销[/font]
[font=微软雅黑]降低出租公寓保险开销的方式主要有以下四种:[/font]
[font=微软雅黑]加强房屋安全性。[font=微软雅黑]如果房东能够加装防盗监控设施,烟雾报警器,防火报警器等会降低危险发生概率,更符合保险公司降低保费的标准。[/font][/font]
[font=微软雅黑]在同家公司投多种保险。[font=微软雅黑]把房屋保险与其他类型保险(如车险)绑定在同一个公司投保,更容易获得折扣,从而降低总开销。[/font][/font]
[font=微软雅黑]提高自费额度。[font=微软雅黑]这意味着投保人在遇到损失时自己负责的比例较高 。[/font][font=微软雅黑]例如: 某房东保险的自费额度为$2000,房东总损失为$4000,保险公司只负责赔偿 $2000。自费额度越高,保费相应就越便宜。[/font][/font]
[font=微软雅黑]老客户优惠。[font=微软雅黑]保险公司一般会给3年以上的老客户5-10%不等的折扣。[/font][/font]
[font=微软雅黑]保险索赔程序及时限[/font]
[font=微软雅黑]出租公寓保险索赔程序及时限如下:[/font]
[font=微软雅黑]如果紧急情况发生(某人受伤,火灾等),请第一时间拨打911求助。[/font]
[font=微软雅黑]观察事发现场。保险理赔人将会对现场的损坏状况进行检查。需要注意的是,房东需要在向保险公司申请理赔前尽量多的收集信息。[/font]
[font=微软雅黑]纪录房屋损坏状况及伤者情况。房东需要用照片或文字记录下房屋损害状况。如果有伤者,房东需要记录下当时所发生的所有情况以及伤情如何。[/font]
[font=微软雅黑]在时间发生后60天内联系保险经纪人或保险公司,有些公司支持网上提交索赔申请。为了加快索赔程序的进程,房东需要配合保险公司及时提交相关材料。[/font]
[font=微软雅黑]保存所有事件相关文件。严重的事故可能会导致法律诉讼,房东需要保存好所有证据,以备日后不时之需。[/font]
[font=微软雅黑]虽然不同保险公司的索赔政策不一,但一般会在30天内给客户反馈。[/font]

[font=微软雅黑]总结[/font]
[font=微软雅黑]由于美国拥有大量的租房人口,经营出租公寓对于投资者来无疑是平衡资产配置、获得稳定收益的不二选择。然而,成功购买公寓地产仅仅只是投资征程的开始。如果您也希望在提高收益的同时降低由于“不可控”因素造成巨大损失,那就需要了解房屋保险、重视保险的必要性。[/font]

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  The Best (and worst) Ways to Collect Rent
Posted by: SSI - 05-26-2019, 12:06 AM - Forum: 房地产全攻略 - No Replies

It’s payday! How will you collect?
For landlords just starting out, the question of how to collect rent payments is an important one. Some platforms are not just inconvenient, but carry major risk if you’re not aware of the law or the payment platform’s policies. Savvy landlords will do all they can to protect their investment, and that starts by choosing a rock-solid payment method.
Popular payment methods include checks, direct bank transfer, cash, a peer-to-peer payment system (such as Venmo, PayPal, or Zelle) or a rental management platform like Tellus. Today we’ll be looking at some of the benefits and drawbacks of each system.
Checks
Checks have been used to pay rent for so long that we assume it’s one of the more trusted methods. Checks are inconvenient at best, and dangerous at worst. It’s worth looking into alternative payment methods.
In the first place, checks are not instantaneous. It takes time between the tenant writing the check and the landlord seeing the money in their bank account. Checks can get lost in the mail, and landlords have no way of verifying a tenant sent payment until the check is in their hands.
Second, checks are not automated. Tenants must remember to write the check each month and mail it in advance of the due date so that it arrives on time. Once received, landlords must go to the bank in person to deposit the check. Repeat this process every month, and that’s a lot of stamps, a lot of waiting for the mail, and a lot of trips to the bank.
Furthermore, checks open up the door to some real risks. In some cities, like San Francisco, accepting a rent check from someone not on your lease automatically makes them a sub-tenant! With no screening or identity verification on your part, you now have someone on your lease and living in your rental unit, all because you didn’t look at the name on the check. If you ever need to remove this person, you can’t point out a no sub-tenant clause in the lease because you already accepted them. This will mean eviction proceedings.
Another risk for checks is that they can bounce. If the tenant has insufficient funds, you will not be aware of this until you go to deposit the check. Not only could this prevent you from paying your mortgage, but it could also delay eviction proceedings for non-payment. Depending on your state laws, there may be certain dates where a pay-or-quit notice must be delivered. Having a check bounce can delay this process.
Cash
Paying with cash has its appeals. It’s a liquid asset and can be used immediately for any expense. Plus—unlike checks—a landlord accepting cash knows for certain that a tenant has paid the rent. However, cash is difficult for record keeping. If a landlord doesn’t provide a receipt upon payment, it opens up the door for future disputes about how much was actually paid. Cash cannot be sent through the mail, and must be exchanged personally. Depending upon your area, the site chosen to exchange cash may not be safe, and there is an increased risk of confrontation, especially if this exchange is a routine that takes place every month.
Although tenants may argue it is more convenient, some who pay cash do not want to leave a record through checks or bank transfers. It’s always prudent to screen tenants before renting to them to make sure you know exactly who will be living on your property.
Direct deposit
Many landlords see the risks of checks and cash and opt for a direct bank transfer. It’s simple, can be automated, and they receive the funds directly into their bank account. However, there are still risks to this method.
Landlords who require bank transfers must disclose a bank account number and routing number to tenants. This does not ensure privacy and could increase the risk of fraud. Direct deposit also is difficult for record keeping, since each payment is commingled with other transactions on a bank statement and must be recorded manually to keep good records.
Furthermore, direct bank deposits do not give landlords the ability to block partial payments. In some states, this is an important feature that must be in place if a landlord ever needs to evict a tenant. Depending on the law in your area, eviction proceedings can stop if tenants pay even a fraction of the cost of monthly rent.
For example, say you have a tenant who has not paid rent. You’ve given them notice to pay or quit, but suddenly, before that notice expires, you receive a measly payment of $25 into your bank account. Since you have accepted this payment (and by default all payments to your bank account would be accepted), the eviction proceedings grind to a halt and you are forced to begin again next month. The tenant continues to live rent-free on your property.
Peer-to-peer payments
This type of payment method includes platforms like Paypal, Venmo, and Zelle. These methods are a convenient way to transfer money to people you know, but they are not without their disadvantages. Bookkeeping with peer-to-peer payments is not ideal, since rent payments are commingled with personal ones. Landlords wanting to keep good records (important for tax season!) need to transcribe everything manually with this system. Additionally, as with direct bank deposits, these platforms do not allow landlords to block partial payments, leading to problematic situations if there is a need for eviction.
Venmo
Peer-to-peer payment platforms usually cap how much a person can take out in a given week. For example, Venmo does not allow you to transfer more than $999.99 at one time unless you verify your identity with your birthday, zip code, and the last four digits of your social security number. Verified accounts can take out $2,999.99 at one time with a weekly maximum of $19,999.99. For landlords with multiple properties and mortgage payments, transferring funds every day for several days in a row is not just inconvenient; it’s stressful if you need to wait for the money to clear in order to make timely payments. Deadlines are tight in this industry, and you deserve an automated system, one that won’t leave you stranded if you forgot to make a transfer.
Transfers to your bank from Venmo take one to three business days, but Venmo reserves the right to review every transfer, which can result in funds being blocked, seized, held, or returned to sender. Even if the risk is small, why would you sacrifice your investment money over a misunderstanding?
Unfortunately, misunderstandings abound when it comes to landlord-tenant disputes. No one wants to anticipate a relationship going sour from the start, but it’s still important to protect yourself in case it does. Payment platforms like Venmo offer you zero protection if a tenant decides to dispute a charge. Even if the charge is the last month’s rent they owe you, peer-to-peer payment platforms tend to side with the buyer, leaving you short on rent money. In contentious situations, a payment platform with no knowledge of rental law is not your best friend.
Zelle
Zelle is a service used by several major banks for quick transfers between users. Unlike Venmo or PayPal where your balance sits in the app, Zelle deposits the money directly to your bank account. It also transfers faster than most banking services. Despite these advantages, there are some drawbacks.
One major drawback is that Zelle is not available to use with every bank. They have select partners and if your bank is not on that list, then you cannot use their service. Some major banks such as Bank of America, Wells Fargo, and Chase all partner with Zelle. Many smaller banks and credit unions do not. For landlords banking with a major partner, it still becomes an issue if your tenants do not share your bank. If their banks do not partner with Zelle, they would either have to switch banks or find another payment platform.
Another drawback is the transfer limits banks set up with Zelle. Designed to protect users against fraud, some transfer limits are as small as $1,000 per day, while most hover around $2,500 per day. If your rent is more than that, tenants may need to send payments over multiple days, adding hassle and complication to each month’s rent collection.
Zelle cannot be automated. So for monthly payments like rent, there is no way to set up a recurring payment. Landlords also cannot block partial payments, which can delay eviction proceedings for non-payment of rent.  
PayPal
PayPal requires user verification to transfer large sums of money on a regular basis. In principle, this is a good thing, but some users have reported bugs in the system where their account becomes unverified and they can no longer make or receive payments. As a landlord depending on steady income for mortgage payments and other expenses, that’s a headache you don’t want.
PayPal claims that freezing accounts (what they call “limitations”) will often come as a result of a large spike in funds that is different from the normal pattern. This method of flagging accounts hurts new landlords just starting out or those who have recently acquired a new unit. For other users, there seems to be no discernable pattern or reason why their account was limited. Just search for “PayPal limitations” online and you’ll find way too many horror stories about frozen funds.
Even without account limitations, PayPal is still not ideal for paying rent. The way the system is set up, you can choose whether you would like a personal account or a business account. For personal accounts, there are no fees associated with transfers. However, you as a landlord have no protection if a tenant decides to dispute the charges. For example, say your tenant is moving out and has caused significant damage to your rental. You want to take it out of the security deposit, but the tenant disagrees. They dispute last month’s rent charges to PayPal, telling the company they never meant to pay that amount and they should be refunded. In such cases, the payment platform almost always sides with the payer, and you’re left short on rent money.
Perhaps this is enough to make you look into opening a business account. However, [b]there are fees[/b] associated with this type of account (2.9% + $0.30 per sale for U.S. transactions). That charge can be passed onto the tenant, but there are better business models out there that are advantageous for both parties.
A better solution
None of the platforms listed above were designed exclusively for rent payments. This means landlords are not covered when it counts. With all the risks and drawbacks, landlords stand to lose money if they are not careful. It’s 2018, and everyone is looking for a better solution.
Tenants
If you’re a tenant, you want something convenient. Checks are not built for the way you operate; most tenants—especially millennials—prefer paying rent from their phone or computer. Having something automated can give you peace of mind, so you never have to worry about late fees or losing your housing.
Landlords
If you’re a landlord, you need protection against payer disputes or partial payments a tenant might make to avoid eviction. Few landlords want to be taking endless trips to the bank; most want rent money to go directly to their bank account. You deserve something automated so that tenants won’t forget to pay and so that you won’t be late with your mortgage payments. You also need something with no transfer limits so that you can focus on growing your portfolio without outgrowing your payment platform.
Landlords also need a system to help them keep good records so that tax season isn’t a nightmare. Being able to track income and expenses is key to good rental organization and making sure you have positive cash flow.
Tellus: a platform designed for rent collection (and so much more)
What the rental industry really needs is something simple, automated, and secure. Using a rental management platform like [b]Tellus[/b] gives landlords extra peace of mind because it was designed to collect rent. Landlords have the option to set up late fees that are automatically enforced if a tenant does not pay on time. Partial payments are blocked, giving landlords a full range of options if they need to evict tenants for non-payment of rent. There are no transfer limits, leaving landlords with multiple units free to collect rent at the same time without the risk of a frozen account when you need the money most.
Best of all, Tellus is free for landlords and tenants. Bank-grade encryption is in place so that all your financial transactions are secure.
For too long, the rental industry has been living in the past. We’re ready to leave old payment methods behind and adopt something new. Rent collection is just the tip of the iceberg.

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  喝牛奶会发胖?全脂、脱脂、低脂有何不同?
Posted by: SSI - 05-26-2019, 12:05 AM - Forum: 饮食男女攻略 - No Replies


先简单讲述一下牛奶的加工过程:

1. 在美国的农场,每天会对奶牛取奶两次,

2. 之后,汇集到一个温度控制在4℃左右的大型储存罐之中,

3. 再由低温运输车收集和运送原奶,而司机还要负责检查一份样本,记录其气味及温度。

4. 在运送到加工厂之后,会对原奶进行称重,

5. 将原奶泵入低温加工设备之后进行维生素强化、灭菌、均质进行分装。





正常采集到的牛奶含有约3.3%的脂肪。这部分脂肪在杀菌之前,经由低速离心处理之后,可被分成上层的少量奶油(cream)以及下层的脱脂牛奶(skim milk),此外还有少量的细胞沉淀。



在奶业加工中,生产日常食用的含有2%或1%脂肪的低脂牛奶,也是通过利用分离器对于全脂牛奶进行离心处理(如下图所示)。



简单且不严谨的说,一点脂肪不去的是全脂,去除一半左右的是低脂,全部去除脂肪的是脱脂奶。


[Image: 640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]
图1 牛奶加工过程中离心机 (原图来源:https://www.quora.com/How-is-2-fat-milk-made  )





牛奶中脂肪会不会让你发胖?



减肥的人一提到脂肪就色变,吃了带脂肪的食物,体重就要起飞了的感觉。
[Image: gif;base64,iVBORw0KGgoAAAANSUhEUgAAAAEAA...5ErkJggg==]
那牛奶中脂肪酸都有什么?到底会不会引起肥胖?

1升全脂牛奶含有约33克脂肪(相对重量/体积为3.3%),主要是以甘油三酯的形式存在(约95%左右),还包括甘油二酯(约2%)、胆固醇(不到0.5%)、磷脂(约1%)和游离脂肪酸(不到0.5%)。



这33克脂肪里面,有8克油酸(单元不饱和脂肪酸,Omega-9类)、1.2克亚油酸(多元不饱和脂肪酸,Omega-6类)以及0.75克亚麻酸(多元不饱和脂肪酸,Omega-3类)(如下表所示)。


[Image: 640?wx_fmt=png&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]
表1 牛奶中的脂肪酸构成及功能



在由美国农业部所发布的最新2015-2020年版本中“膳食营养参考摄取量”(dietary reference index,DRI),建议每日摄入Omega-6类(亚油酸)分别为17克(成年男性)及12克(成年女性),而摄入Omega-3类(亚麻酸)分别为1.6克(成年男性)及1.1克(成年女性))。



目前有人主张通过选择食物,补充Omega-3类脂肪酸从而达到降低 Omega-6类与 Omega-3类脂肪酸摄入量之间的比例目的(目前的建议比例为10:1左右,而在典型的西方式饮食中,两者之间的比例可以高达15:1)。而牛奶中含有较大比例Omega-3类脂肪酸,是理想的降低Omega-6/Omega-3类脂肪酸的食物来源



牛奶还含有一种被称为共轭亚油酸(conjugated linoleic acid,CLA)的成分,包括Omega -6类亚油酸的约30种同分异构体,是普遍存在于人和动物体内的营养物质。



有研究表明共轭亚油酸可以在实验动物以及人体中调节血液脂肪(对于人体研究的结果还有争议),并且可能具有抗癌的作用,然而,共轭亚油酸也可能增加体内低量级炎症反应。那么对于长期服用共轭亚油酸是否可以达到“强身健体”之目的,就需要打上一个问号。



牛奶中同样含有一种叫做异油酸(vaccenic acid)的成分,它是含有18个碳原子的反式脂肪酸。



反式脂肪酸对人体是有害的,这里主要是指在工业制造过程中所产生的各种反式脂肪酸。1993年,由美国哈佛大学公共卫生学院的Walter Willet博士等人对属于“护士健康研究”的约8.5万名职业女性进行了为期8年的追踪观察发现,反式脂肪的摄入量与增加冠心病风险存在明显的正相关,与摄取反式脂肪量最少的人群个体相比,摄取量最多的个体罹患冠心病的风险增加了约50%左右(P=0.001)。



如果继续将反式脂肪按照食物来源进行分析,就会发现,以上的疾病风险关联性完全是来自于包括人造黄油及甜点等含有大量部分加氢的反式脂肪的食品,而非动物性脂肪。但这并非意味着大量摄入动物性脂肪对人体健康没有危害。如果考虑到动物性脂肪所含的其它物质(例如胆固醇),在选择食物种类以及摄入量时,还是要做到“适可而止”。





我们该如何选择牛奶?



首先看一下美国农业部对于美国人膳食中脂肪摄取量的建议,其参考标准如下表所示:



18岁以上


成年男性



18岁以上

成年女性


脂肪总量


不超过70克


不超过56克


饱和脂肪总量


不超过21克


不超过17克


反式脂肪总量


不超过2克


不超过2克




根据最新2015-2020年版本的“膳食营养参考摄取量”,对于不同年龄段人群的大分子营养物的摄取建议如下:


[Image: 640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]
表2 膳食营养参考摄取量



其中的“目标来源”包括RDA,可被允许的建议标准;AMDR,可被接受的浮动范围;DGA,2015-2020年标准的上限;AI,足够摄取量)。



对于成年人来说,所建议的能量摄入总值是随着年龄增加而减少的;并且在所有的年龄段,男性比女性摄入的能量都要高20%以上。例如对于19-30岁左右同龄人来说,在目前这个年龄段的合理能量摄入值应为2000千卡(女性)及2600千卡(男性),可以控制一个健康的体重及身体质量指数BMI。考虑到当前所建议的每日摄入脂肪总量,如果每天喝一杯250毫升的全脂牛奶,其中含有约5克饱和脂肪,也就达到了建议摄入量的1/4左右。

所以,目前主要提倡饮用低脂或者脱脂牛奶

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  美国退休制度发生13年来最重大改革!
Posted by: SSI - 05-26-2019, 12:03 AM - Forum: 退休福利攻略 - No Replies

这次新法调整的内容主要有:

①改变缴费年龄上限
改革新规:
可以在任何年龄随时为自己的个人退休账户缴费
原有规定:
-缴费年龄上限为70.5岁,70.5岁以后只能从账户取款,不能存款。

②改变取款年龄
改革新规:
个人退休金计划IRA和企业退休金计划401(k)所需的提款年龄,提高到72岁。
原有规定:
IRA和401(k),所需的提款年龄为70.5岁,年满70.5岁后,每年必须取出一部分资金,并不能继续存入,否则会有罚款产生,主要是为了刺激消费。

③增加提前取款条件
改革新规:
1、父母可以在孩子出生或者收养的一年内,从退休账户中免费提取5,000美元,以支付与新生儿相关的费用。
2、允许父母从529储蓄计划(父母为小孩未来的大学学费预付投资计划)中提取10,000美元,用于偿还子女的学生贷款。

原有规定:可提前取款的特殊情况有支付巨额医疗账单、成为残障人士、身故、第一套房首款,高等教育学杂费
[Image: 640?wx_fmt=png&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]

④让更多员工获取退休计划

1、改革新规:
允许小企业雇主联合建立401(K)计划,让更多企业享受到税收抵免政策Tax credit
(雇员每月可提拨一定比例薪水至该帐户,雇主并会匹配一定比例金额到员工401K帐户。投入到401K帐户的钱都不需报税,只有雇员在规定年龄领取时才算收入需要申报个人所得税。) 

原有规定:
主要面向美国私人公司员工提供的退休储蓄计划401K,但调查显示美国近50%的小企业主,没有在为员工退休存钱。
 
2、改革新规:
长期雇佣的兼职员工,允许参加401(K)计划
 
原有规定:
一般只有公司的全职员工才可以参加,兼职员工一般都无法参加401(K)计划

⑤退休账户金额要知会员工
改革新规:
雇主需要在401(k)计划中,向员工披露他们每月可维持收入的余额

原规定:
没有要求告知员工

[Image: 640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]
新法案让更多美国人老有所依
 
这次美国退休制度改革后,将有助于减少,美国人退休所需要的资源,和他们所拥有的资源之间巨大的差距,让美国人,老有所依。
 
1、覆盖面的差距
新法以前,没有足够多的美国人能够享受企业提供的退休计划。
只有一半(51%)的劳动力,通过他们的雇主或工会享受退休储蓄计划,就业机会因人口、教育、全职和兼职工作以及雇主规模而异。

新法为了确保更多的人可以获得可靠的退休计划,包括了鼓励更多雇主提供退休储蓄计划的条款,尤其是针对美国2700万兼职工作者,其中大多数是女性。

例如,该法案增加了提供自动登记退休计划雇主的税收抵免。它还使雇主能够加入作为受托人的多雇主供款计划中,并提供自动供款和低成本储蓄账户——这些功能对小企业主尤其有帮助。
 
2、储蓄的差距
新法前,即使部分美国人有退休计划,但是有太多的人最终还是存不下足够的钱来维持退休后的生活水平,美国退休人员协会(AARP)的一项最新调查发现,美国近六成的人不太可能存够钱维持整个退休生活。

为了增加退休储蓄,新法允许老年人将退休储蓄的提取时间推迟到72岁,从而有更多时间积累资产。
作为一种增加储蓄的方式,新法取消了对70.5岁以后的传统IRA账户的存款限制,并提高了自动登记的储蓄上限,这可以鼓励那些有能,并且想存更多钱的员工更快捷的操作。
 
[Image: 640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]

3、早期支出的差距
新法前,有太多的退休人员面临着花销超出储蓄的生活风险,因为他们在退休前或退休早期就会取出并花掉储蓄(随着寿命的延长,这段"入不敷出"的世界可能会持续30年或更长)。
很多退休人员在工作时也缺乏足够的终身收入和定期提款选择。

根据TIAA终身收入调查显示( TIAA Lifetime Income Survey),62%的员工表示,他们宁愿在退休时一次性收到500,000美元,每月收入2,700美元。只有32%的员工表示他们的退休计划包括获得提供每月退休收入的产品。
 

为了防止这种超前支出的行为,新法有助于使更多的雇员能够获得有保障的终生收入来源。该法案还加强了终生收入披露,要求提供显示账户余额的年度报表,让储蓄不再是一笔固定的金额,更像是一笔“薪水”,可以在整个退休期间持续。

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美国人的退休危机

美国的养老体系,实则一直诟病很多,近几年更是频频告急。
美国养老体系主要有3大支柱构成:

1、由政府主导并执行的社会养老保险制度,也就是社会保障金(Social Security,俗称退休福利)。

2、 由企业主导,雇主和雇员共同出资一定金额的企业补充养老保险制度,即企业退休金计划,也就是401K计划,该计划适用于私营公司的雇员,由公司提供,公司的主要雇员可以参加。

3、由个人承担,自愿参加的个人储蓄养老保险制度,即个人退休金计划,也就是IRA。IRA账户由参与者自己设立,所有16岁以上70.5岁以下,年薪不超过一定数额者均可以到有资格设立IRA基金的银行、基金公司等金融机构开设IRA账户,如果参加了其他养老金计划也不受限制。

但是现在3大支柱中的,2大支柱已经岌岌可危,除了IRA个人退休账户,其它2个的数据都十分令人担忧。
美国当地时间3月22日,根据美国政府卫生保健和社会保障监督局,公布的最新报告:
SS社会保障金,将在16年后,2035年破产!只有足够的资金支付其80%的债务。
而Meicare联邦医疗保险则在7年之后,2026年就将入不敷出!



几乎同一时间,美国政府问责局(GAO)终于公布了最新退休储蓄的报告,数据显示,2016年55岁及以上的退休人员中,有48%的人所持有养老金存款账户余额为零。

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两党都已意识到问题的严重性,这也是为什么媒体称两党在当前紧张的局势下,居然罕见达成共识。

川普在一方面打击福利滥用,另一方面在鼓励储蓄,
这每一步的改革,都在影响和颠覆美国人多年以来的生活习惯。
如果民主党不再嚷着为非移买单的话,一切似乎都在朝着更健康的方向发展。

你会放心的把下半生交给美国吗?
欢迎留言讨论

REF:
https://www.foxbusiness.com/personal-finance/retirement-reform-bill-401k-ira
http://fortune.com/2019/05/23/secure-act-retirement-bill-2019/
https://www.congress.gov/bill/116th-congress/house-bill/1994?q=%7B%22search%22%3A%5B%22%5C%22Setting+every+community+up+for+retirement%5C%22%22%5D%7D&r=1&s=2
https://www.sfchronicle.com/business/networth/article/House-passes-big-retirement-savings-bill-first-13881222.php

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  REITs到底是怎么省税的?
Posted by: PL - 05-22-2019, 12:45 AM - Forum: 股票投资攻略 - No Replies

高收入W2者直接的省税方法比较有限,但是在投资方面,少交税或者延迟交税的操作倒是不少。

最常见的是用退休金账户来投资,比如IRA, Roth IRA。

但是毕竟退休金账户能放进去的金额有限,那大把的税后闲钱如何进行一些tax efficient的投资呢?我们今天就举一个例子,谈谈REITs是怎么省税的。


1. REITs本身不交公司税

REITs本身是个pass through entity。

说白了,REITs的经营模式就是个大规模商业出租房:REITs公司和大家集资,通常一期集资规模在10亿到100亿美金。大家把钱凑一起,去买商业投资房,主要包括Residential, office, industrial, retail四类。

Quote:
 插一句嘴: 很多人问在加息环境下,是否会对地产以及REITs不利。理论上说,加利息,肯定对资产价格是个打压。但是地产很特殊,受加息的影响并没有受经济环境的影响大,在健康发展的经济环境中,如果加息,商业地产反而是能更快增值。

买好投资房后呢,就稳稳当当地当包租婆收租金啦。收完租金后,把租金发个广大投资人。业务模式好简单easy。

Quote:
Note: 监管规定REITs必须返还至少90%of taxable income to shareholders。

所以说,REITs就是个集资买房,然后分发租金的pass through结构。本身不求发展,是不用交公司税的。

公司税大家虽然看不到,但可是是实实在在存在啊。比如买可口可乐,公司盈利要先付个35%的公司税(2018税改后减为21%),然后的红利才到口袋里面来,还要再付ordinary income tax。如果个人是最高tax bracket,那么公司层面赚了100块,去掉35%的公司税,39.6%个人income税,就还剩39块了。这还没没算州税呢。。。

2. REITs每年的分红有很大一部分是折旧冲销的non dividend distribution

这点呢,自己做过出租房的估计很懂。没当过房东没关系,我们来细细解释。

众所周知,出租房是可以折旧的。而且几乎是必须折旧,不然就是leaving money on the table。具体原因看这个文章: 避免大坑系列一:投资房要不要折旧

比如你花120万买了个投资房,其中地皮20万不能折旧,房子100万,按27.5年匀速折旧。每年大概可以折三万六。如果你的年租金是5万。那么5万中的3.6万可以被折旧冲销。再最终房子出售的时候,再recapture depreciation按capital   gain交税。

同理,如果你花100万买了个REITs。假设没有任何price appreciation, 只有每年5%的红利,每年给你发五万块。再假设其中只有40%需要按ordinary income进行交税,60%是折旧冲销的利润,作为non dividend distribution或者return of capital给你。

那么,在第一年年末:

五万中只有2万当年要交税,3万当年拿到手,当年完全不交税,但是投资的cost basis会从100万降到97万。

在第二年年末:

五万中只有2万当年要交税,3万当年拿到手,完全不交税,但是投资的cost basis会从97万继续降到94万。

以此类推。

直到最后卖掉的时候,proceeds和cost basis之间的差再以capital gain来交税。

如此一来,等于defer了大部分tax很多年,而且把ordinary income转为了capital gain来交税。

3. 新税法红利,要交税的部分再减免20%

Trump是地产出身,通过新税法时当然要对地产投资者优惠点。新税法中有一条规定:REITs的ordinary income部分,又有20%的tax reduction.

Quote:
插一句嘴: 新税法有很多对business owner有利的条款。特别是pass through类(LLc,s corp)的小公司,有20%qualified business income deduction, 但是限制条款很多,需要找专业有经验的会计师咨询,我们今后会出一篇文章专门谈这点,敬请关注。

继续上面那个REITs的例子。每年发5万块。其中2万块要交税,但是新税法通过后,这两万块又有20% tax deduction, 也就是说其中四千块完全不用交税,到手的五万块中只有一万六需要交税。

所以说,税收是投资中不得不考虑的一个重要环节。特别工资又多,投资收益又多的情况下,差别会很大咯。:)

具体的税表是什么样子呢?

这是很多人关心的问题。因为常常一不小心就收到K1,好麻烦。

大多数的REITs都是发1099 DIV的。下面是一个年红利6%的REITs的税表样图,假设10万投资额,6千红利,20%是ordinary income, 80%是non dividend distribution (return of capital):

[Image: 640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]

具体举例有税务优惠和没有税务优惠的两个投资会差多少

假设小明一家,年收入50万,在新税法下是top marginal tax rate @ 37%。如果投资10万块。放在年回报都是5% 的corporate bond或者是REITs里面:

[Image: 640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]
 
最左边一列显示如果投在corporate bond里,5千块全部是ordinary income tax交税,交完后到手$3150, after tax yield为3.2%。

中间一列显示如果投在没有任何non dividend distribution部分,只是有20% deduction的情况下,37%的effectivetax rate会被降到29.6%。

最右边一列显示如果5千块的收益中,60%是non dividend distribution (ROC),所以只有2千要交税,2千中又有20%是tax deduction,那么只有一千六要交税,1600乘以37%的税率,当年要交592块的税,当年的effective tax rate变为11.8%。After tax yield为4.4%,or tax equivalent yield为7%。(也就是别的投资要达到7%的税前年回报,税后才会和这个REITs回报一样)

来自业界的实际数据

上面说了那么多,都是各种假设。我们来看看一些来自NAREIT的一些有趣的实际数据,NAREIT是美国最有代表性的REITs指数之一:

Quote:
80mm Americans own REITs。全美人口325mm。 差不多每四个人中就有一个ownREITs

FTSE Nareit All Equity REITs 平均的年分红: 4.27%

On average, 76 percent of the annual dividends paid by REITsqualify as ordinary taxable income, 10 percent qualify as return of capital and14 percent qualify as long-term capital gains. 平均而言,REIT是的分红76%是ordinaryincome, 10%是return of capital, 14%是longterm capital gain。

看到这里,你可能要说,原来说了那么多,76%都是ordinary income呀?但是这76%只是个平均数,每个REITs具体的分红里多少比例要交税,会千差万别。给你看几个实际税表。

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这个一个60%分红是non dividend distribution, 40%分红是ordinary income的例子。

[Image: 640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]

这个就更加厉害啦。92%的分红都是non dividend distribution, 只有8%分红是ordinary income。

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  轻松除湿 霉菌尘螨不上身
Posted by: PL - 05-22-2019, 12:44 AM - Forum: 居家生活攻略 - No Replies

[font=宋体]高温、[font=宋体]湿气[/font][font=宋体]重的环境,容易让家里的墙壁、衣服或其它木制物品受潮发霉。[/font][font=宋体]霉菌[/font][font=宋体]和[/font][font=宋体]尘螨[/font][font=宋体]都喜欢阴暗和潮湿环境,而且这两种生物是常见的过敏原,长期接触下会引起身体产生过敏,导致过敏气喘、打喷嚏、眼睛痒等症状或过敏性皮肤炎、足癣(香港脚)等健康危害。[/font][/font]

[font=宋体]应该如何给家中[font=宋体]除湿[/font][font=宋体],避免[/font][font=宋体]霉菌[/font][font=宋体]和[/font][font=宋体]尘螨[/font][font=宋体]孳生?[/font][/font]
[font=宋体]湿气[font=宋体]重,容易带来霉菌、尘螨[/font][/font]
[font=宋体]霉菌通常喜欢在相对湿度50%以上、温度12度以上的环境中生存,这时它们可以快速生长。当温度再提升至20度以上,湿度又在75%以上时,霉菌就会呈现爆发性增长。[/font]
[font=宋体]许多研究指出,霉菌孢子对于气喘的影响要比尘螨还要严重许多,除了引发气喘,还会导致全身酸痛、低度发烧、头晕头痛、皮疹、结膜炎、腹泻、慢性疲劳、关节疼痛等症状。[/font]
[font=宋体]尘螨喜欢待在相对湿度70%以上的环境中。研究发现,若将相对湿度控制在50%以下,就能够有效控制尘螨数量,减少气喘、皮肤过敏发作的机会。[/font]
[font=宋体]怎样清除[font=宋体]室内[/font][font=宋体]湿气?[/font][/font]
[font=宋体]利用[font=宋体]除湿[/font][font=宋体]机来控制环境湿度,是最好的办法。将[/font][font=宋体]室内[/font][font=宋体]相对湿度控制在50%~60%之间,不仅让人感觉舒适,更可以降低霉菌、尘螨的威胁。[/font][/font]
[font=宋体]在选择除湿机时,最重要的是要考量它的功率与使用坪数空间,其次才考虑是否具备清净空气、除臭、除菌、干衣等附加功能。[/font]
[font=宋体]除了使用除湿机外,在出太阳的日子,一定要将窗帘拉开,让阳光照射进来,赶走屋内的湿气。[/font]
[font=宋体]若房间装有空调,可先把衣柜的门全部打开,然后打开空调,大概30分钟左右即可让室内变干燥;若房间无空调,则要开窗通风,同时打开电风扇,加速排出湿气。[/font]
[font=宋体]实用居家除湿妙招:[/font]
[Image: 640?wx_fmt=png&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]
[font=宋体]小苏打粉可以有效除湿气。(Shutterstock)[/font]
[font=宋体]● 将使用过的茶叶渣、咖啡渣放入棉袋中,或将洗衣粉或小苏打粉倒入空盒内,然后放入衣柜、鞋柜里,可以达到除湿、除臭的效果。[/font]
[font=宋体]● 报纸也能吸取空气中的水汽,把报纸放在需要除湿的角落,也有助于去除湿气。[/font]
[font=宋体]3方法,避免浴室孳生霉菌[/font]
[font=宋体]浴室可说是家中最潮湿的地方,只要稍微潮湿一点,霉菌就会出现。如果不理它就会越生越多。长霉菌只有两个原因——温度与湿度。平时浴室防潮、防霉菌可以这样做:[/font]
[font=宋体]1. 在浴室装设抽风机,让浴室保持干燥。这是最好的方法。[/font]
[font=宋体]2. 在使用浴室后,应先用冷水把洗澡留下的皂垢冲走,不但可以让浴室降温,又比较不会长霉菌。另外,也不要将湿淋淋的毛巾挂在浴室,应该每天更换干毛巾。[/font]
[font=宋体]3. 每星期大约1~2次,把除湿机放在浴室里面除湿。此时千万记得要将马桶盖盖好(因为马桶内有水),除湿效果才会好。[/font]
[Image: 640?wx_fmt=png&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]
[font=宋体]在使用浴室后,应先用冷水把洗澡留下的皂垢冲走,避免霉菌滋生。(Pixabay)[/font]
[font=宋体]如果浴室已经有霉菌堆积,怎样快速清除?可使用漂白水与自来水,以1:10的比例稀释除霉;或使用厨房纸巾铺在已经发霉处,然后喷上漂白水,静置一晚后,隔天就可达到除霉菌效果。[/font]

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  移民美国前,处理国内资产的常见问题
Posted by: PL - 05-22-2019, 12:43 AM - Forum: 移民美国攻略 - No Replies

问题1:想问如果将资产转为现金陆续带往美国,是不是就不用被征税?

这个情况取决于您是否是美国税务居民。如果是美国税务居民,在海外任何的地方变卖资产,还要看你的资产变卖之后是赚钱还是亏钱。如果亏损就不需要被征税,如果赚钱则需要依照美国国税局的税法税率来课税,当然你在海外交给当地的税也可以用来抵扣。

问题2:请问我2018年取得绿卡,但是一直没有登录,准备到今年5月登陆美国,请问我的资产买卖应该以登陆为时间点结算吗?还有一个问题是在登陆前是不是不用报税了?
第一,登陆之后成为美国税务居民,在那个时间点开始结算。
第二,在登陆前不需要报税,因为你还没有成为美国税务居民,但是要注意在登陆之前你在美国停留时间超过了183天的话,那就可能会成为它的税务居民。

问题3:太太孩子办,先生不去,资产在先生名下是不是不用征税?
先生没有去美国成为税务居民,假如资产全在先生名下,是不需要征税也不需要申报的。

问题4:中国房产有贷款的部分,在出售后按净值纳税吧?
在美国纳税的标准,是根据你的收益,与贷款无关。假如你花100万买房子,无论贷款是50万还是90万,如果以200万卖掉,那就是100万的资本增值利得税需要去缴纳。如果以90万卖掉,资本亏损10万块,那就不需要缴税。

问题5:女方收入较低,作为主申情人,男方不申请。女方登陆前是否应该把本人名下增值的房产都卖掉?
是的,女方在登陆前应该把她本人名下增值的房产都卖掉,以免在登录后,需要缴纳美国的资本增值利得税。

问题6:女方卖房收入存入国内戓海外银行卡,登陆前这部分财产是否应该由银行出具资产证明并公证?这部分资产是否可免税?
我是强烈建议计划申请美国移民的人在移民前都应该把所有资产做个清单,有可能的话也把它作为公证。
这部分财产是否可以免税?因为这部分财产是您在移民前也就是成为美国税务居民之前,把房子卖掉产生的收入,所以是不需要缴税的。

问题7:女方登陆后,男方从国内汇款给女方,用于购房及生活,是否可免税?
原则上是可以免税的。因为一位不具有美国籍的外国人赠与海外的财产给美国人的话,是不需要被课赠与税的。

问题8:作为新移民现金带美国有什么额度限制吗?
入境美国没有限制,但超过一万美金一定要申报,只需要申报,并不会产生任何税的问题。

问题9:移民前买的人寿保险,理赔款算收入要报税吗?
理赔不会算作收入,但如果是保险的分红,超过本金部分需要报税。

问题10 登录后卖出房产的话,有个免征税额度吗?什么情况下才能获得这个免征的额度?谢谢。因为面临登陆,时间紧迫,虽然卖掉几套,但还是剩有几套房没来的及卖出!
若是出售房屋符合美国税法自用住宅的规定,出售利得就可以享用免税额,所得可以全部免除或部分免除,最高可以享有25万美元的免税额(如果是已婚并且是合并申报者,可以享有50万美元的免税额),当利得超过免税额才需要缴交所得税。
以下是适用于主要自用住宅免税额的三个条件:
1.满足所有权的测试 (在出售日前5年,拥有该不动产至少2年)
2.满足使用的测试 (在出售日前5年,在此不动产居住至少2年)
3.在出售日前2年,并没有用过房屋出售利得的免税额。

问题11:我的问题是可能一两年后也会申请到绿卡,那目前在国内的资产包括股票、信托、房产、存款、保险等该如何处置?资产如何带过去,保证买房生活之需?如何再理财?
国内资产最好是在登陆美国成为税务居民前, 进行转移或变卖。如果拥有境外资产并且总金额较大的话, 也可以考虑设立境外信托把境外部分或全部资产装入信托内来达到隔离资产的效果. 如果要从中国境内将资金汇人美国的话, 还是有限制的, 因为根据目前中国外汇管理局的规定,每人每年也仅能结汇50,000美元. 所以必须趁早规划. 由于每家的状况及需求都不一样, 详细规划策略还是一对一咨询专业人士, 才能提出适合的解决方案.

问题12:已经拿到了绿卡 但是还没有登录 打算到今年4月登陆。请问 19年报税时是应该从1月1号开始 还是登陆日起?
其实是根据是否符合183天测试及绿卡测试来鉴定成为美国税务居民的起始点。如果在登陆美国前根据183天的实际居留测试都没有超过183天的话,成为美国税务居民的起始点会是从取得绿卡后正式登陆踏进美国那天开始。
如果在同时符合183天测试和绿卡测试的话,故取其早者为税务居民的起始日。但若是符合绿卡测试的前一年度符合183天的居住测试,则当年度税务居民起始日就会是自1月1日开始。

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  肠镜检查这些人真的有必要去做!
Posted by: PL - 05-22-2019, 12:41 AM - Forum: 退休生活攻略 - No Replies

一般来说,年轻且没有肠道症状的人一般不会有严重的胃肠道问题,但事实上,很多年轻患者,平时没有肠道不适,肠镜却发现有直肠或结肠息肉,有的息肉病理甚至是高级别上皮内瘤变——癌前病变。因此,肠镜检查不容忽略。
 
肠镜,电子结肠镜,是一条长约200cm、直径约1cm,末端装有微型电子摄影机的可弯曲的纤维软管,在医生操作下通过肛门置入直肠、结肠直到末端回肠的肠腔内。
 
肠镜用来检查、诊断、治疗结直肠肠壁粘膜以及粘膜下层的炎症、溃疡、息肉、肿瘤等。肠易激综合征,炎症性肠病,结直肠息肉,结直肠良恶性肿瘤等,都可以通过肠镜发现。
 
最重要的是,结肠镜检查是早期发现结直肠癌的最重要的方法,因为绝大多数的肠癌是由小息肉演化而来,肠镜检查可以观察整个大肠肠腔内有无息肉,不但可以肠镜下切除,还可以钳取小块病变组织进行病理检查,有助于明确诊断和判断病情的严重程度,进而指导治疗。
 
那么,哪些情况下需要进行肠镜检查呢?
 
(1)有便血、黑便等症状者,或长期大便潜血试验阳性者;
 
(2)大便有粘液、脓血者;
 
(3)大便次数多、不成形,或腹泻者;
 
(4)近期出现的排便困难或者大便不规律者;
 
(5)大便变细变形者;
 
(6)长期腹痛、腹胀者;
 
(7)不明原因的体重减轻、消瘦者;
 
(8)不明原因的贫血者;
 
(9)不明原因的腹部包块,需明确诊断者;
 
(10)不明原因的CEA(癌胚抗原)升高者;
 
(11)长期的慢性便秘,久治不愈者;
 
 
 
(12)慢性结肠炎,长期服药,久治不愈者;
 
(13)怀疑结肠肿瘤,但钡灌肠X线检查阴性者;
 
(14)腹部CT或其它检查发现肠壁增厚,需要排除结直肠癌者;
 
(15)下消化道出血,可找到出血病灶,确定出血原因,必要时可镜下止血;
 
(16)曾患过血吸虫病、溃疡性结肠炎等疾病患者;
 
(17)结直肠癌术后需定期复查肠镜;
  
(18)已发现患有结肠息肉,需在结肠镜下切除者;
 
(19)结直肠息肉术后需定期复查肠镜;
 
(20)有结直肠癌家族史者要进行结肠镜普查;
 
(21)有结直肠息肉家族史的人群也需要进行结肠镜普查;
 
(22)40岁以上的人,尤其是长期高蛋白高脂肪饮食和长期酗酒者,最好常规体检做一次结肠镜检查,以便尽早发现一些无症状的早期结直肠癌。
 
你属于上述人群吗?如果答案是肯定的,就把做个肠镜检查提上日程吧!

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  警惕老鼠会的新骗局IUL保险
Posted by: inusa - 05-22-2019, 12:30 AM - Forum: 税务保险攻略 - No Replies

这次想分享一下对华人圈里横行的老鼠会的新骗局IUL的分析,我Google了一下,发现具体分析这个新骗局的文章很少,而最近上当的人似乎越来越多。为了更多的华人不要上当受骗,我想好好聊聊IUL,本文章欢迎转发。



先说说老鼠会,华人圈内最著名的当属WFG(隶属于Transamerica),还有一个著名的是PFA,把传销的方式引入了理财(尤其是人寿保险)行业,过去坑害了无数华人,比如说他们过去卖的臭名昭著的VUL(Variable universal life insurance),在股市大跌的时候,让无数人在财富巨大缩水的时候,还要被迫做出以下的二选一:1)花更多的钱为了维持住自己的保险,2)不得不放弃自己的保险。不论那条路,其实最后的结果往往都是自己辛苦挣来的大部分钱全部给了那些老鼠会的吸血鬼,就是时间长短问题。对VUL如何害人想了解更多,或者WFG/PFA是什么组织的话,请自行Google,有很多揭发的文章。我要写的是老鼠会的最新害人手段IUL(Indexed Universal Life Insurance)。VUL由于过去太臭名昭著,老鼠会现在开始主推IUL,其隐蔽性和迷惑性比VUL又进化了很多,很多华人正在傻乎乎的上当。



这里插入一段小故事,WFG现在主要卖NationWide的IUL,而WFG和NationWide以前本来是竞争对手,后来WFG自己的产品名声太臭,已经打了很多官司,为了另辟蹊径,WFG只好开始和NationWide合作,卖NationWide的产品,而NationWide的IUL是最近几年才出的新产品,问题还没有显现,会比较容易卖。这就是为什么WFG的agent推荐给您的大都是NationWide的产品的原因。



很多人觉得,只要自己不入老鼠会,不搞传销,只买IUL产品,而老鼠会代理的IUL产品似乎也是正规的合法的产品,而且产品看起来很吸引人,那还会有什么问题?殊不知这就是圈套所在。老鼠会的骗局在于把有很大问题和风险的产品包装成又稳定又赚钱的产品。老鼠会的agent在介绍IUL的时候,常常会强调以下好处:



1. 只涨不跌:经济好股市涨的时候,保险回报会涨;而经济不好,股市跌的时候,保险回报最差也是0,也就是说回报永远不会是负的。

2. 回报远高于其它life insurance,比如说whole life。他们甚至会给您看他们自己买的保险,以证明回报很高。

3. 付款灵活,每年想多付少付保费都可以,甚至有时候不付都没问题。

4. 可以很容易的借钱出来,而且借贷成本很低,比如说前10年0.9%,10年后不收利息。

5. 收取的管理费用透明,一清二楚,相比之下whole life是不透明的。



这么好的兼保险与投资于一身的好产品,谁不想买?简直就是省心发财的捷径。但现实并非如此美丽,购买保险的人,很少有会具体的阅读他们提供的那很多页的有法律意义的illustration文档(是您要签字的那个,不是agent使用软件run出来的数字很好看的那个),如果您真的能具体读的话,就会发现里面很多的问题。当然,老鼠会的那些骗子高手,也是身经百战,对各种问题都有自己准备好的答案,为了广大华人不要被骗,我们就详细的揭露一下:



1. 只涨不跌的骗局:“只涨不跌”说的是您的回报,不是您的本金。比如说您放进去了100块,IUL保证的最差投资回报是0,但不是保证您的本金100块不会变少,因为老鼠会每年要从中charge高额的费用,所以您的实际回报其实可能还是负的。如果您具体看一下那个有法律意义的illustration的文件,您就会发现,即使是这种骗人的“只涨不跌”,IUL也只保证20年,而agent是绝口不会和您提这一点的,除非您自己仔细阅读后发现。如果您问到的话,他们就会说,那是worst case,永远也不会发生。请您用大脑想想,如果真的永远也不会发生,保险公司会加上20年的期限吗?保险公司雇了一大批人就是天天算概率的。如果您更仔细阅读那个文档的话,您会发现几十年后,IUL最终其实很容易lapse(也就是最后您的所有cash value和death benefit统统归零),即使是在每年index回报保证在6.5%的前提下,最后的结果也是lapse,就是您投入所有的钱和寿险都没有了,这就说明了IUL每年对本金的charge很高,而且是年龄越大越多,因为距离死亡越近了。



2. 回报很高:老鼠会的agent会把非常漂亮的数据run给您看,并给您看他们自己买的保险,以显示他们说得是事实。这里面有很大的猫腻。



首先,IUL的回报只会越来越低,为什么?因为这是一个新的产品,刚刚被发明了二十年,而老鼠会开始卖IUL就是最近几年的事,也就是说刚刚买了IUL的那些人还没进入大量老去死亡的理赔期,再过二十年,三十年,等大量理赔出现的时候,IUL的回报会大大降低。



其次,IUL的具体投资策略这样的:90%到95%的钱用来买bond类似的稳定但低收益产品,5%到10%的钱用来买index options这样的高风险高收益产品。这样的投资组合能保证一年超过8%的收益,那要买index options那部分收益非常高才可以。比如说,为了维持总体年收益有8%,如果bond的收益只有3%,那options要接近一年53%的收益(0.9*0.03+0.1*0.53=0.08),这还不算IUL每年的高额charge,否则回报率还要更高才能维持。谁能保证在options市场上一直保持这么高的收益?如果您问老鼠会的agent,他们会说那些管理您钱的人就是market maker,他们可以操控市场,所以可以回报这么高。这完全就是胡说八道,这个世界就没有持续年回报率保证53%的东西,真有这个本事,早就比巴菲特有钱多了。



还有,如果您仔细阅读那个有法律意义的illustration文档,您会发现买bond的guarantee的回报率只有2%,而买index options的guarantee的回报率是0%。也就是说,当IUL真出问题的时候,回报率会下调得很快,而且您还没地方去告,因为您签的那个文件里写了回报率就是这么低。这么低的回报率完全不能抵消每年本金的charge,所以账户才会越来越少。事实上,老鼠会卖的IUL虽然刚出几年,但回报率已经开始下调了。可以想象,未来会越来越低。刚开始的的高回报就是用来吸引人买入上套的手段。



至于那些agent给您看的账户,其真实性本身就值得怀疑,老鼠会agent可能会自己造一个的假账户来欺骗客户(比如说只是illustration的,并不是自己真实购买的)。也有些人也是因为前几年收益还可以就受了骗,就当上了老鼠会agent。最槽糕的一个可能性是,IUL的高回报就是从不断加入的新人交的钱来的,而不是投资赚出来的,这就完全是庞氏骗局了。当IUL的高回报无以为继的时候,就是图穷匕见的时刻。到时候,他们不但自己是受害人,也害了很多亲戚朋友。越多的人上当,这个庞氏骗局就能维持的越长,那些agent赚的就越多。



3. 付款灵活这件事说起来好,但是您真的少付或者不付的话,您的账户只会更快的lapse。未来最可能的事实是,您以为您已经不用再付了,但过了些年,您会收到IUL的通知,告诉您必须继续加钱,否则账户会lapse,这就和VUL的结果一样。



4. 借贷成本很低是一个illusion。如果您仔细看IUL的illustration,就会发现刚开始的十年cash value低的可怜,想借钱也借不出多少。为什么要这样设计?因为这样的话,您才会被套牢,没办法通过1035 exchange把钱转到其他的life insurance上,因为您即使想转,也没多少cash value可以转,而您已经放了很多钱进去,如果转的话,就相当于一下子亏很多。



而那个所谓的借贷成本低是comparing orange to apple。老鼠会的agent会说其它life insurance借钱的cost的5%,而他们只有0.9%甚至是0%,这是一种错觉。因为其它life insurance借钱是用您的账户做抵押,借的是保险公司的钱,您的账户还在继续运作增长。而老鼠会的IUL的借钱是您直接把自己账户里的钱拿出来,也就是说您账户的回报会受影响,甚至会有lapse的风险。这完全是两种不同的借钱方式,他们却非要放在一起比,给您一种假象。如果您问明白指出来,他们就马上说其实他们也有用账户做抵押做loan的那种借贷方式,但利息就要高于4%了,和其它life insurance的差别并没有那么大,而且前十年就没什么钱可以往外借。



5. 管理费用透明也是骗局。美国法律要求所有Universal Life Insurance必须disclose费用,而whole life insurance则不必,其中一个原因就是因为Universal Life出过太多骗人的例子。而即使是这样,如果您详细的阅读IUL的illustration,您还是会发现一个很有趣的事:在几十年后,他们disclose的cost明明只有您放入钱的几分之一,可是您的policy已经lapse了,那剩下的那些钱去哪里了?还不是被老鼠会用其他的方法吃掉了,那些被吃掉的大头,用合法的手段掩盖起来,反而没有被disclose!



听说美国老鼠会top 100 agents里半数是华人,这比华人在美国的人口比例高很多很多,为什么华人如此容易骗人和被骗,最终还是因为一个“贪”字。华人有努力赚钱的一面,也有对钱财过于贪婪算计的一面,华人中的这些骗子就是利用了这种心理。要知道,老鼠会都是团队作战,他们在一起开会就是不断研究每个人的需要是什么,弱点是什么,爱听什么,应该由谁出手来攻破这个人,然后不断相互加油鼓励,越是有学历有知识有广泛社交的人加入的老鼠会,他们的危害就越大,非常可惜这些人没能把自己的能力用在正途上,有些人是不自知,另一些人已经被金钱蒙蔽了良心。希望这篇文章能让更多的人别被老鼠会欺骗,当您面对老鼠会的人,千万别被恭维了几句就飘飘然地失去了认真的思考和研究,把自己辛苦挣来的钱最后全给了那些吃人不吐骨头的吸血鬼。

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  蛇虫鼠蚁速速退散,除虫害大作战终极指南
Posted by: Jlife - 05-12-2019, 08:47 PM - Forum: 居家生活攻略 - No Replies

夏日来临,虫虫大军杀到~ 小伙伴们是否在为家里日夜神出鬼没的害虫头痛不已?有没有试过站在商场货架前对着各种杀虫剂抓破脑袋?今天Dealmoon小编Rain就来盘点一下各种口碑好的除虫害方式,誓要将老鼠蟑螂蚂蚁蜘蛛等等一网打尽,还你一个清静家园。
战前准备
一般来说出现蛇虫鼠蚁之类的问题通常都是因为家里没打扫干净,例如家里有食物碎屑残渣、庭院里面有杂草积水等等,给各种害虫提供了食物源和生存环境。而小的虫害可能会引来更大的问题,例如积水滋生蚊虫会吸引蜘蛛来捕食;食物残渣引来蟑螂老鼠后,蛇也会来捕食...
所以要打响这一仗,以下战前准备要做好: 
1. 搞好家中卫生
家里要经常吸尘打扫,美国家庭里大多是地毯,定期吸尘不但可以清理灰尘垃圾,也能将隐藏在地毯纤维里的一些细小的害虫或虫卵吸走,所以每次吸尘之后也要尽快将吸尘器里的垃圾清理掉。
[Image: 9d.jpg_800_0_3_3f20.jpg]删除 注释
(图片转自Amazon,版权属于原作者) 
除此以外,还要将未吃完的食物和零食打包收藏好,家里垃圾每天清空,绑好胶袋丢到室外垃圾桶里盖好盖,断敌军粮草。
2. 封好门窗缝隙
[Image: 33.jpg_800_0_3_e7e3.jpg]删除 注释
(图片转自monkeysee,版权属于原作者) 
全面封堵敌军入侵路线: 纱窗(window screen)上有破洞的要补好,抵挡苍蝇蚊子;门边有缝的也要用 Door Seal封好,不但可以抵挡爬虫还能节省能源;房子地基 通风口的网(foundation vent cover)也要确保没坏,抵挡老鼠和蛇,有机会阁楼的通风口也要检查下,否则有可能会被浣熊(raccoon)占领。
3. 清理花园杂草和积水
有花园的话还要定期打扫落叶,修枝剪草,清理积水等等,破坏敌军后方基地。
逐个击破
前面提到的战前准备工作适用于预防,而对于已经被敌军入侵的家园来说,单纯做好这些还不够,下面某Rain就来盘点一下针对各种虫害的作战方针:
蚊虫苍蝇
除了传统的 蚊帐(mosquito net)或者 电蚊拍(electric fly swatter)以外,还可以使用通过紫外光将蚊虫吸引过来并电死的捕虫灯。
[Image: 12.jpg_800_0_40_d7e7.jpg]删除 注释
Aspectek电捕虫灯(Amazon用户评论图片,版权属于原作者) 
Aspectek电捕虫灯,Amazon销量第一的室内捕虫灯,两个强力紫外线光管能有效吸引远至80尺范围的蚊虫,不用化学品,外部设有保护网,是有小孩宠物的家庭首选。
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家里有大庭院的话,室外也可以用捕虫灯。
Flowtron室外捕虫灯,Amazon另外一款非常受欢迎的室外用捕虫灯,使用15瓦紫外灯吸引蚊虫,专利设计的杀蚊电网能防止蚊虫黏在上面,覆盖高达半英亩面积范围。厂家建议此捕虫灯要在人们经常活动的地区25尺以外使用。
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由于二氧化碳比紫外线对蚊子的吸引力大,添加一些专门的蚊子诱饵可以大大增加捕虫灯杀蚊效果。
[Image: 1a.jpg]Amazon
Flowtron MA-1000-6 Octenol 蚊子诱捕剂,6片装
$35.66
购买
如果有必要的话,使用含有 DEET或者 Picaridin的驱虫喷雾,能有效驱除蚊子、苍蝇甚至跳蚤虱子等传播疾病的害虫。
点此查看《备孕怀孕须知如何预防Zika病毒+高效驱蚊喷雾+寨卡科普》>>
蚂蚁
某Rain亲测有效的杀蚁药。
[Image: 992aef5ed54cc83d8b8eda7.jpg_800_0_3_c3da.jpg]删除 注释
 
Terro Ant Killer,有效成分是硼砂,可以杀死多种常见家蚁,慢性配方让工蚁有足够时间将毒饵转移回蚁窝毒杀其他蚁甚至蚁后,从而达到根除的效果。小盒子装更加方便好用,不会挥发更加持久,剪开口子摆在蚂蚁出没的地方即可。
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如果蚂蚁问题比较严重,又或者在南方部分州有火蚂蚁问题,可以在花园里撒上专门的综合蚁药。
Amdro Ant Block,有效成分为Hydramethylnon氟蚁腙,可以杀火蚁、木蚁以及其他十几种蚂蚁,撒在花园各处,慢性诱饵能杀蚁后及整个蚁群,限室外用,2周可见效,建议使用的时候让宠物远离。
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蟑螂
口碑很好的蟑螂药, Advion蟑螂凝胶诱饵,亚马逊口碑最好销量第一的蟑螂诱饵,点在缝隙角落的地方即可,号称对宠物安全,有用户说连蚁也能杀。
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[Image: 7c.jpg_800_0_40_6563.jpg]删除 注释
 
类似的还有 Combat蟑螂凝胶,用户口碑也是不错的。
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还有 Combat蟑螂药盒,可以放置在家里各处,比较干净,有分针对小蟑螂,大蟑螂,以及大小蟑螂三种。
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蜘蛛
对付爬虫比较绿色的方式是用黏胶。
[Image: fb.jpg_800_0_3_fe55.jpg]删除 注释
 
Victor 蜘蛛黏胶,已含诱饵的无毒胶贴,折叠成小盒子状放置在蜘蛛出没的地方即可。
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市面上还有不少类似的蜘蛛/爬虫黏胶,例如 Trapper昆虫黏胶,每一片还可以分拆成3个小的用,可以放在更多不同位置,背面还有黏胶可以固定在任何地方。
[Image: a4.jpg]Amazon
Trapper Monitor & Insect Trap - 30 Boards (90 Traps)
$24.95
购买
蜘蛛问题比较严重的,再配合一喷即死的杀蜘蛛喷雾使用效果更好。
Terro Spider Killer,对准目标喷上马上见效,可以杀死多种蜘蛛,还能保持6周的驱虫效果,同时还能杀蚂蚁、蟑螂、蝎子和其他害虫。
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老鼠
用老鼠药(mouse killer)毒杀老鼠虽然一般可以眼不见为干净,但是毒药有可能伤害宠物和小孩,要注意。
Tomcat是比较受欢迎的老鼠药,有一次性的药盒手不用碰到药物,盒子也是小朋友不容易打开的设计,每个药盒最多可以杀死12只老鼠。
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如果老鼠死在隐藏的夹缝里没及时发现清理的话会有臭味,所以使用最传统的老鼠夹反而是最直接有效的方式,也能快速杀死老鼠比用老鼠黏胶更人道一些。
[Image: 57.jpg_800_0_3_8fc8.jpg]删除 注释
(图片转自Amazon用户评论,版权属于原作者) 
Snap-E 小老鼠夹,简单耐用,夹子使用粗铁线和有塑料包裹,容易使用及清理,基本上不会造成血肉模糊的场景,可以重复使用。
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跳蚤和虱子
养猫狗的家里很容易会惹上fleas & ticks,如果家里养猫狗,一定要定期用除跳蚤药(flea treatment),例如 Advantage IIFrontline Plus等口碑好的有效又安全的跳蚤药物预防。万一宠物惹上了跳蚤和虱子,这些药物也是可以有效治疗的。
[Image: 83.jpg_800_0_3_49b7.jpg]删除 注释
(图片转自youtube,版权属于原作者) 
还有就是要大扫除,将有问题的衣物、垫子等都用热水清洗一次,吸尘,另外还可以用一些安全的跳蚤喷雾。
Vet's Best除虱喷雾,Amazon销量第一的狗狗跳蚤喷雾,天然精油配方,可以杀死跳蚤和虱子,也有驱蚊效果,可以安全用在12周以上的猫狗身上和周围。
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还可以用黏胶(flea trap),例如 Victor跳蚤黏胶,不含农药,无毒方式,通过灯光、热能、黏胶上的甜味吸引跳蚤,可以安全用于宠物和小孩周围。套装包括灯泡装置和两片黏胶。
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床虫
万一不幸惹上bed bug,除了要吸尘和用热水清洗所有衣物床单以外,还可以试试这种有机精油配方的天然杀虫剂。
Eco Defense床虫喷雾,Amazon销量第一的驱虫药,号称能快速杀死床虫包括成虫、幼虫和卵,天然有机配方,不会令衣物染色,小孩和宠物也安全。
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头虱
家长们要留意小孩子有没有head lice的问题,很多时候day care或者学校有其他小朋友惹上了,就容易传播。
Licefreee去头虱喷雾套装,Amazon销量第一的去头虱套装,包括一瓶6盎司不含农药的无毒喷雾,可以有效杀死头虱的成虫和卵,并且附送一把密齿梳子,方便将头虱梳出来。
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蛐蛐
曾经有一阵子说超声波可以用来驱虫驱鼠被说得神乎其神,后来效果也被质疑过,但研究发现大部分超声波器材对蛐蛐都有效。人是听不到这个频段的声音的,猫狗虽然能听到但不影响,如果家里有啮齿类宠物就要避免使用了。
超声波驱虫害装置,Amazon上销量第一,评论也很不错,号称对老鼠、蟑螂、蚂蚁、蜘蛛、蚊子、苍蝇等等虫害都有效,需要2~3周起效。
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另外一些蜘蛛黏胶类的也可以用于捉蛐蛐,例如JT Eaton黏胶,带有味道诱饵,可以吸引蜘蛛和蛐蛐。
[Image: 87.jpg]Amazon
JT Eaton 844 Pest Catchers
$5.65
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鼻涕虫/蜗牛
有在花园里种菜的小伙伴们可能会遇上被鼻涕虫/蜗牛吃光菜叶的烦恼,某Rain安利这只 Sluggo,超管用。有效成分为磷酸铁,可以有效杀死鼻涕虫和蜗牛,而且人畜无害,颗粒会缓慢分解成泥土养分,雨水不影响效果。
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黄蜂
如果在家看到黄蜂的身影,到处看看,可能在屋檐下就能看到灰白色的蜂巢。用 雷达黄蜂喷雾,喷射远达22尺,可以远距离杀死wasps, hornets, yellow jackets, mud daubers等黄蜂,32500伏下不导电。
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如果家里发现有蛇,建议 立即远离并打电话给当地的animal control部门请求帮忙,通常是免费的。蛇一般都不会主动攻击人,不熟悉的话不要自己动手。如果是花园里有蛇,可以试用驱蛇药。
例如 Havahart驱蛇药,天然配方,含有硫磺,以及雪松、肉桂和丁香等精油,人畜无害。
[Image: f9.jpg]Amazon
Havahart 6400 Snake Shield Snake Repellent, 4 Pounds
$14.99
购买
[Image: c2.jpg_800_0_3_364e.jpg]删除 注释
(图片转自FreshEggsDaily,版权属于原作者) 
另外在花园外围用网围上一圈可以物理阻挡外面的蛇爬入,例如下面这种↓
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点此查看【北美防蛇手册+被蛇咬后的急救处理】>>
一网打尽
除了比较专物专用的方法以外,还可以考虑一些广谱杀虫剂。
混合杀虫喷雾
如果所处环境害虫比较猖獗,可以在屋外也喷上一圈比较强效的接触即死的杀虫药阻挡害虫入侵。
[Image: 4d.jpg_800_0_3_736b.jpg]删除 注释
 
Ortho Home Defense MAX 杀虫喷雾,能有效杀死蚂蚁、蟑螂、蜘蛛等等130多种害虫,可用于室内或室外,药水干后不影响宠物活动,室内最多保持长达12个月的效果,室外使用效果可长达3个月。这只杀虫剂也是可以用于室内的,如果上面说的那些比较温和的方法没用的话,可以试试用它来解决。Ortho官网上列出的关于可以杀的害虫:"Ants, Beetles, Centipedes, Cockroaches, Earwigs, Fleas, Millipedes, Scorpions, Silverfish, Spiders, Ticks, plus more listed home invading insects."
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各类爬行昆虫的天然克星
Diatomaceous Earth(硅藻土,简称DE),通常是灰白色粉末状,是N多年前沉淀在湖底或海底的硅藻化石而成。由于DE吸水性极强,当昆虫接触到这些粉末的时候会很快脱水而死,从而达到杀虫目的,对蚂蚁、蟑螂、床虫、虱子等等的多种爬行昆虫都有效果。而硅藻土对哺乳类动物很安全,人畜无害。使用方法是直接将粉末撒在昆虫爬行的地方,或者将粉末兑水摇匀用喷瓶喷,水分干后硅藻土会粘附在表面。对粉尘过敏的人士使用要小心,室外用的话下雨后硅藻土可能会被冲走。
食用级硅藻土,Amazon销量第一,从湖中提取100%纯正无添加无污染,OMRI认证可供有机使用。
[Image: 6c.jpg]Amazon
Diatomaceous Earth Food Grade 10 Lb
$22.02
购买
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而如果不讲究食用级别的话,去Home Depot买会更划算些。
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关于Bug Bomb/Frogger害虫炸弹/雾剂
[Image: e9.jpg_800_0_3_f923.jpg]删除 注释
(图片转自npic.orst.edu,版权属于原作者) 
Bug Bomb/Frogger这种自动喷雾剂某Rain搬新家的时候曾经用过,有没有效果不清楚,因为某Rain所在地虫害并不严重,但因为要离家关门窗闷几个小时,之后又要再次通风几小时才可以重新进屋,而且喷得周围都是(据说现在已有改良的no-mess版),这对于已经入住了的小伙伴们来说并不方便。
再说虫子要接触到杀虫药才会死,如果虫子当时没出来(家具也是一种遮挡)可能就躲过一劫了,这也是很多这类产品的评分都较低的主要原因。所以某Rain并不太建议这种方式,用炸弹不如手动喷。 
地区限制
由于各地法规不同,某些地区可能不能使用某种杀虫药,请小伙伴们以当地情况为准,很多时候到Walmart等店里问问店员也是好方法,当地人会比较清楚本地情况而且很可能大家都有同样问题,店员通常也会知道哪些产品更好卖。

尊重原创版权!
作者:爱做功课的Rain
链接:https://cn.dealmoon.com/cn/guide/107?s=weibo_sq1_article_107_20190504_zhangpeipei_98&utm_source=weibo&utm_medium=social&utm_campaign=weibo_sq1_article_107_20190504_zhangpeipei_98
来源:北美省钱快报
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