史上最全的国人在美买房指南

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史上最全的国人在美买房指南啦，打算来美购房的朋友，好好读一下！

一、美国买房之前要做的准备

　现金买主需要准备的文件：

　1．有效的护照和签证

　2．准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）

　3．在美国当地银行开设的帐号

　　如果你想用现金购房，准备以上三项就可以了。

　贷款买主需要准备的文件：

　1．有效的护照和签证

　2．工作证明、工作收入 （单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）

　3．自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）

　4．在美国当地银行开设的帐号

　美国购房必须本人到场参与吗？

　现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法，只要有Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程，理论上不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，买主如果能亲自选择是最好的。

　如果买家不到现场，也可以通过以下方式也可以不到现场就可以买房

　1．买房人委托当地朋友看房，他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断，选定房子；选定房屋后，后续的其他的过程可以委托给经纪公司完成；

　2．买家委托经纪公司，由委托公司执行购房全过程。所有与购房相关的文件由经纪人协助，通过网上签字的方式或用快递的方式邮寄到中国由买家签字。

二、外国人全款买美国房产流程和手续

　在美国现金购房会比较快，手续快至14天-30就完成。

　在美国买房子都是步步按照法律程序的，而且当中的定金以及购房的金额都是付给第三方存管的ESCROW，所以不用担心被骗的问题。另外，在美国买家是不用付经纪人佣金的，所有经纪费用由卖家来承担。

　全款购房分为8个步骤，具体情况如下：

　1.初步会面

　　a. 选定买方经纪人

　　b. 决定购买房子的区域及条件

　　c. 选定贷款公司

　2.寻找理想的房屋

　　a. 可上新浪海外地产网站查询最新房源

　　b. 或请经纪人挑选上市屋资料

　3.找到合适的房屋

　　a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助CMA估价, 买主决定出价金额

　　b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容

　　c. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约為出价金额的2-3%)

　　d. 卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价

　4. 购房合约被双方同意接受

　　a. 双方达成协议后，即由第三方公正公司进行买卖过户手续

　　b. 订金送交公正公司

　　c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告

　5.“房屋检查保护期”完成事项

　　a. 房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求

　　b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。

　　c.准备好火险保险报价

　6.完成过户公証手续

　　a. 签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金汇款交给公証公司﹔

　　b. 银行放款

　　c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记

　　d.由公证公司支付所有费用

　7.取得钥匙完成过户

　　a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成。

　　b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位，通知继续使用其服务。

　8．取得房产证

　　通常在结束时收到最后明细账单，内附房产证的复印件，结束後约3-6个月内，收到一张原始的房产证。

三、外国人美国贷款买房详细流程

　1. 初步会面

　　a. 选定买方经纪人

　　b. 决定购买房子的区域及条件

　　c. 选定贷款公司

　2. 审核贷款条件

　　a. 选定贷款经纪，并查核信用分数

　　b. 选择合适的贷款计划

　　c. 取得贷款预准信

　3. 寻找理想的房屋

　　a. 可上新浪海外地产网站查询最新房源

　　b. 或请经纪人挑选上市屋资料

　4. 找到合适的房屋

　　a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助CMA估价, 买主决定出价金额

　　b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容

　　c. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约為出价金额的2-3%)

　　d. 卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价。

　5. 购房合约被双方同意接受

　　a. 双方达成协议后，即由第三方公証公司进行买卖过户手续

　　b. 订金送交公証公司

　　c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告

　6. 提出贷款申请

　提交贷款公司要求的相关文件或资料，一般有头款証明、工作証明、报税记录。

　7. “房屋检查保护期”完成事项

　　a. 房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求

　　b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。

　　c.准备好火险保险报价

　8. “贷款保护期”完成事项

　　a. 贷款银行派估价师确定房屋价值

　　b. 完成贷款银行各项要求资料，应在购房合约贷款保护期内获准贷款﹔

　　c. 获准贷款后，与公証公司约定时间签署贷款文件

　9. 完成过户公正手续

　　a. 签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金汇款交给公証公司﹔

　　b. 银行放款

　　c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记

　　d.由公证公司支付所有费用

　10. 取得钥匙完成过户

　　a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成。

　　b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位，通知继续使用其服务。

　11． 获得房产证

　　通常在结束时收到最后明细账单，内附房产证的复印件，结束后约3-6个月内，收到一张原始的房产证。

四、签订购房合同应该注意什么？

　目前在国内买卖二手房，一份购房合同只是薄薄的两三页纸，但在美国住房交易市场制度非常健全，这也体现在美国的住房买卖合同中。签订购房合同时，一定要根据合同的条款逐一梳理确认，一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。

　以下为美国加州的住家购房合同买卖说明书，其中涉及环节三十多个环节，但每一个环节都非常重要，其中最为关键的则是以下内容：

　把握时效，口说无凭， 整个合约变更以书面为主

　要注意，购房的任何环节中，买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺，通常无法律保障，除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。

买家何种方式付款

　付款方式，交易流程也有所不同。在合同中必须解释买主将怎么样付款。大部分的买主在事前付些“订金”。 “第三方信托公司” Escrow Holder是指一间不受买主或卖主影响的中立公司﹐他们会为买主保管订金。在这一段里买主也可标明是否需要贷款﹐ (如果需要贷款﹐要贷多少金额)﹔或者买主是否将以其他已有款项购屋。

　买卖完成与交屋

　第三段说明买主何时会搬进住屋﹐卖主何时应该迁出。如果目前仍有房客居住﹐则需注明现有房客将怎样安置﹐并可在此段注明买主何时可以取得钥匙。

　费用分担与支付

　合同中应注明买主或卖方谁将付那些买卖房屋的手续费。例如﹕房地产附近的环境(房子是否位在容易发生地震﹐火灾﹐和水灾的地区)报告费﹐产权保险费﹐代书公司手续费﹐地价税﹐或其他政府费用。

　法定的报备声明(包括含铅油漆的告知)以及取消合约的权力

　合同中应注明法律所规定卖方必须书面告知买主的一些事项。例如﹕房屋的油漆是否含铅﹐房子是否在地震带或是容易发生火灾和水灾的地区﹐和卖方所知房屋有问题的地方。一般来说﹐买方如果不喜欢任何一项声明﹐买主有数天的时间可以考虑取消合约﹐并取回全部的订金。

　独立产权公寓 /拟定单位开发报备声明

　合同中应指出当房屋受到某些规定的管辖时﹐卖主必须提供买主额外的资料。例如﹕如果房子是独立产权公寓或其他屋主共用游泳池或会议室等这类的已定条文约定。

　影响房屋的状况

　合同中应说明交屋时﹐房屋应是买主在签合同时的状态。卖主不需整修任何已经损坏的东西。可是卖主必须要告诉买主任何卖主已知有损坏的部份﹐并应 负责修复双方已签约后才损坏的任何部份。这一段也提醒买主﹐买主有权“检验”欲购房屋。如果检查后有不满的地方﹐买主可以取消合同﹐或者他或她可以要求卖 主整修。虽然卖主不必修复全部的问题﹐如果买主提出要求后卖主拒绝整修﹐买主有权取消合同﹐并取回订金。

　整修

　合同中应写明卖方如果同意负责修理，他们必须在交屋前完工，买主也有机会在交屋前检查，整修是否令买主满意。

　检视房屋若有损失时买主赔偿与卖主保障合同中应说明买主承诺万一买主或是买主雇用的检验人员损坏了房屋，买主需赔偿卖主的损失。

　产权及所有权

　合同中应为卖主解释保障权益的一些报单。例如：卖主如果不拥有全部的产权，或是别人有权使用部份的地产(例如：电话或瓦斯公司或邻居)；这也可以保障某些模棱两可的状况，例如：未经{查或难以确认实际界限的地产。请记住，围墙和自然界限，例如树木或灌木不一定种在界限上。

　买主不能履行时的最大损失

　合同中应说明如果买主没有足够的理由却取消合同，卖方可以告买主赔偿损失。如果买主在这段文字前签名，然後买主假若无故取消合同，虽然卖方仍然可以告买主，但是一般来说，买主损失的最大金额就是所付的订金。

　解决歧见

　第十七段有多项功能。这是买方和卖方同意调解的任何争议或诉求的依据﹐让买卖双方消除歧见的作法，帮助双方解决地产经纪人无法解决的问题。

　如果买方和卖方在。这段下方签名，就表示如果纠纷不能解决时，双方同意不上法庭，而选择由"仲裁人"来解决。仲裁人不是法官，但有权威决定买卖双方谁是谁非及其他事项，包括买卖双方金钱上的纠纷。在这一段中，买方也同意以仲裁方式解决和经纪人在交易过程中的纠纷。

　房地产税等费用的比率分配

　买方和卖方同意某些费用和定期支出，如果在定期交费限期前完成房屋买卖的交易，双方将按比率分配付费。

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投资美国房产怎么上税？

何谓外国人？


持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为Resident Alien，与一般美国纳税人完全相同。


未踏足美国的外国人，当然保留外国人(NonResident Alien)身份，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为 ResidentAlien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：

 
其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三 年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。


几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。


外国人税务好处


假如在税务上符合「外国人(Non Resident Alien)」身分，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。


外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。


一些持外国身分的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每 一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴 税和免收入税的好处。


外国人房地产收入


外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。


外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：


个人免税额(Personal Exemption)–美国纳税人每人有3千7百元个人免税额，已婚共同报税者可得7千4百元个人免税额，家中有「受抚养人」(dependent)者可 以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公 民，或是南韩公民。


标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可而使用起码5千8百元标准扣税额，已婚共同报税者有1万1千6百元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额， 只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。


因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。


外国人卖屋时的收入


有一条税例，名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA)规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain)，而是当为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。


此外，外国人也面对「预缴税」(withholding tax)的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入 国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。


除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。


这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。


外国人遗产赠予税


每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。


目前，遗产免税额是每人5百万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人一万三千元，同样免付赠与税。


外国人如果在美国有产业，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。


外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年1万3千元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先 赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予， 因为股票是属于Intangible资产，没有礼物税。


顺便一提，外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，去避免将来需要通过认证。

[大房东]

各州主要买房费用明细

加州买房费用明细：（洛杉矶 旧金山 圣地亚哥）

买房时的一次性费用：

1）房款

2）Escrow 第三方公证行手续费约和：$600-1000（按房价比率收费）

3）产权终身制产权保险费大约 $1500（可要求卖家来支付）

4）县政府收的过户费大约 $300-600（可要求卖家来支付）

5) 房子自然灾害保险一年保费约 $500

6）房屋检查费：$300-500（按房屋建筑面积大小收费）

7）公证费登记费大约：$50-120

日常房屋相关费用：

1）房产税 （不同地方，年份，房子尺寸，税率都不同。一般基本税率是一年 1.2%。新房的社区建设税可额外增至0.1%-0.7%）

2）物业费（不同地方，年份，房子尺寸，月费都不同）$0-$300

3）每年的自然灾害保险/火险 $500-$1500 (不同地方，年份，房子尺寸，价格不同。地震险额外高，大约一年$2000以上。一般人不买地震险。)

4）园丁费（如有私家庭院、泳池等，需要每月打扫一至两次 $50-$100）



华盛顿州买房费用明细：（西雅图）

买房时的一次性费用：

1）房款 $XXXXX 以$1,000,000.00计算，而且是现金交易的情况下

2）递交offer时的定金： 2-3%　（会在过户最终费用中减去定金部分）

3）请专业验房专家检验房屋的费用400-700 （ 房屋面积大小）

4）过户费用1000-1500 左右

5）当年的房产税　按过户时间在买方和卖方间分摊。

买房后日常的花费：

1）每年的房产税1% 政府估价（不一定是房价，当时的政府市场评估价）

2）每年的房屋保险费：　根据房屋大小新旧和价格，$800-1000

3）水电垃圾煤气：每个月$200-300 左右　（根据家庭使用情况），如果是出租的话，一般房客付。

4）物业费：独立房屋几乎没有，但如果社区较新的话，每月几十块钱不等。大部分连排别墅不需要物业费。

5）托管费用：如果是远程投资，8-10% 房租的管理费，需要维修或清理费用另算


德州买房费用明细：（休斯顿 达拉斯）

买房时的一次性费用：

1. Escow fee（产权公司费用）：$200

2. Copy postage（影印和邮寄费用）：$15

3. Government fee（政府记录费用）：$30

4. E-recoding fee（电子记录费用）：$5

5. HOA Transfer（物业管理转户）：$250

买房后日常的花费：

1. 房子保险一年：$700-1000

2. 房产税：政府收取每年以房屋价值的2.5-3.5% 不等

3. HOA（社区物业管理委员会费用）：休斯顿分很多个城市，比如katy，sugarland等等，如果房子在HOUSTON city都不用HOA，但是其他在$300-1000。有保安门卫的社区可以去到1000美金或以上。

4. 花园割草费用：老墨一般收取$30-50不等的割草费用，夏天每两周割一次，夏季会有7个月的时间，冬天则不需要怎么处理，如自己处理，则免掉这些费用

5. 每年房子的保养费：这看房子的新旧，数字可以是0，也可以是$500左右或更多，视乎房主对房子的保护程度。每年预留500美金左右是非常建议的。


佛罗里达州买房费用明细：（西棕榈滩 迈阿密 奥兰多）

买房时的一次性费用：

1）Settlement or closing fee ( 产权公司服务费) 大概 250美金左右。（产权公司过户大部分费用和产权保险、产权调查等大的费用均由卖方出）

2）当月或这个季度的的物业管理费用

（一般社区物业200-300美金）

3）如果本年的房屋税还没交的话，卖方将购房前这一年的费用在过户时给买方，由买方在年底一起缴纳。但如果是年末，买房就直接缴纳从过户日到年底这些天的税。

4）政府登记费：$50美金左右

5）政府水电等杂费：100美金左右

所以如果在年底前购房除房价之外，其他的费用就在1000美金左右。

买房后日常的花费

1）社区物业管理费 200-300月 包括剪草服务、保安服务、社区设施、垃圾收集等。

2）房屋税 由于政府每年评估的价值不一样所收的房屋税也不一。

3）房屋保险 $600/年 如果加风险：$1500 左右一年 。2000年之后的房屋结构比较好，保险相对更便宜些。越新的房屋保险相对更便宜。


华盛顿地区买房费用明细：（华盛顿）

买房时的一次性费用：

1）房款 $XXXXX

2）过户公司收取的过户费700-800美元

3）房产证保险费用：

$250，000.00 房价中每1000美金收取4.75美金

$250,001.00-$550,000.00 房价中每1000美金收取4.05美金

$ 500,001.00-1,000,000.00 房价中每1000美金收取3.45美金

$1000,001.00-$2000,000.00 房价中每1000美金收取3美金

温馨提示：（如果原来的卖家已经买了这个保险，而且愿意过给新房主的话，价格会便宜很多。美元163万的房子正常应该支付大约5000美元的保险费，如果对方提供依据的话，只要3700美元。这个费用是一次性的费用，没有强制要求买，但是我们强烈建议客户买，因为正常的产权调查只会到退查过去4个卖家， 超过4个卖家后，就需要保险来覆盖。）

4）政府部门的记录费用60美元和测量土地费用190美元。

5）支付政府部门的一次性过户费：

6）房产税的费用是每年要交的，一般在过户的时候，会提前把半年的费用交掉。

7）HOA的过户费，一般也就50-150美元 一次性的。过户的时候，也会提前交几个月

买房后日常的花费

1）房产税 $0.883 per hundred assessed value

($.751 County + $.132 State)

政府会每年对地产进行评估，一般来说评估价都会低于市场卖价。对于投资蒙郡来说，地税的比例是个很好的卖点，只有0.883。

2）HOA的费用。每个社区不一样，低的50美元每月，高档社区300美元一个月。


纽约地区买房费用明细：（曼哈顿 长岛）

买房时的一次性费用：

1）房款

2）产权保险约合：0.4%

3）转让税（州和郡）约合：1.8%

4）律师，登记，POA等费用：0.16%

5）调查费等杂费：0.1%

买房后日常的花费

1）房产税 2-3%各不相同

2）管理费，1～2美元每平方尺


马萨诸塞州买房费用明细：（波士顿）

买房时的一次性费用：

1）房款 $1，000，000（假设）

2）律师费 $500

3）产权保险 $4,000

4）政府登记费，$400

5）Home Stead, $100

买房后日常的花费：

1）房产税 %（政府估价的0.8%－1.8%，各个市镇不一样，一般好区就贵，政府估价一般是房价的80%），房产税多少是公开的，年费

2）物业费（独栋别墅，只有联排或公寓有）$150-$2000不等，月费