中国人在美国买房税上的两要点

[inusa]

一。
出租房的房租按照30%交税，或者做特殊的election。

二。
遗产税很高。
和美国人不同，有美国资产的外国人超过6万美金以上的资产就要有遗产税了, 税率最高40%（除非是留给有美国身份的spouse, etc.) 。

在美国的什么资产不算在外国人遗产里? 见下：

• securities that generate portfolio interest
• bank account not used in connection with a trade or business in the US
• insurance proceeds
  

[大房东]

对于美国移民家庭而言，抵美后的头件大事就是买房，俗话说的好，先安居后乐业嘛，不过，众所周知美国是一个税收大国，因此，对于美国税收问题大家都会有一定的担忧。其实，美国税收并没有想象中的那么可怕，大家在美国购房以后还可以巧妙地利用自住房每年产生的各项费用去抵税，这就是买房的好处之一喽。那么，究竟哪些费用可以扣税呢？下面给大家详细讲解一下。

【房屋贷款利息】
除了少数现金买美国房产的，我们大多数人买房的时候都会贷款。特别是现在，利率还比较低，贷款买房的人就更多，因为可以用比较低的利率从银行借钱买房，然后把自己的钱投资到收益率更高的项目中去。我们每个月还的房贷，一部分是贷款的本金，一部分是利息，利息部分是可以作为分项抵扣额的一部分扣税的。刚买房的前面几年，付的房贷里绝大部分都是利息，所以可以扣税的金额特别的多。

【贷款银行收取的点数】
购买美国房产贷款的时候贷款银行经常会收取一定的费用，叫“点数”(points)。这些点数和贷款利息一样也是可以扣税的。如果您的贷款是用于购买您的自住房或者用于自住房改扩建，那么这些点数可以在支付的当年全额抵税。其他情况下要根据贷款的年限分期摊销抵扣。

【地税】
每年，地方政府会根据房屋的价值按季度征收一定的地税。缴纳了地税以后，除了可以享受社区公园，免费的公共图书馆，价格低廉的健身中心等社区福利，缴纳的这部分地税也是可以作为分项抵扣额扣税的。

【家庭环保节能产品投入】
除了增加财政收入，国家的税收政策还有两个目的：鼓励纳税人做某些事情或者不做某些事情。环保节能，美国政府一直都是很支持鼓励的，所以对个人家庭符合规定的一些节能支出给予税务上的福利和好处。比如说给房屋加绝缘材料，装节能隔热门窗，换节能屋顶等就可能拿到最高$500美金的税务抵免。这个税务抵免（taxcredit）的好处在于他比税务抵扣（deductions）可以减免更多的税。一般我们讲的税务抵扣（deductions）指的是减少需要缴税的收入，然后再根据个人的税率计算需要缴纳多少税金，也就是说有多少收入可以不缴税。税务抵免指的是直接减少需要缴纳的税金，也就是说有多少税不用交。比如说您本来需要缴纳$5,000块的所得税。但是如果您装了一些节能门窗，拿了$500的税务抵免的话，那您只需要交$4,500的所得税。

【家庭办公室】
投资移民来美国的投资人，很多都有自己的生意。如果家里有个房间，专供工作使用，那么就可以申请家庭办公室福利，根据办公室所占面积将家庭房贷利息，地税，水电费，保险，管理清洁等一系列的家庭费用的一部分直接用于抵扣自雇收入。
从2013年起，美国国税局出台了家庭办公室费用抵扣简化条款，每平方英尺的家庭办公室可以抵扣$5,全年最高可以抵扣$1,500。并且不需要保留或出具任何的家庭费用收据以支持这一抵扣。
我们可以看到美国的税法都是有很大的弹性，并且也是有合理性的。

[inusa]

投资美国房地产过程中的合理避税

美国买房，不仅要缴纳房产税，如果是投资，还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。

如果购买的是商业地产，需要缴纳的个人所得税更多，因为租金更高。美国规定在一定范围内是可以合法合理避税的，一般美国房产公司都需要请职业会计师，这样 的会计师都是很牛的。因为每一个会计师需要管理很多房主的房子的避税，所以每套房子额费用并不高，每年200~1000美元之间。那种超大型的沃尔玛另 外。
那么怎样合法合理避税呢？又怎样利用美国税法第1031条款？

[font=微软雅黑]初级避税[/font]

1. 就
   是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。以前很多客户问我，怎样合理避税？因为投资美国房产，需要交纳所得税的。具体交
   纳多少，需要专业会计师做账，合理避税。记住，他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。因为客户投
   资，集中起来都非常大，不牛的早滚蛋了。通过我们的研究，得出：
   对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：
   
   1. 房子的地税(房产税)，保险费
   
   2. 房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费
   
   3. 房子的维修费
   
   4. 房东到美国来往的机票，餐旅费
   
   5. 房地产公司的管理费
   
   6. 房地产经纪的中介费
   
   7. 寻找租客的广告费
   
   8. 自己未成年孩子的抚养费
   

[font=微软雅黑]中级避税[/font]

对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：

1. 您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用

2. 美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税。（就算是您请的清洁工，保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内）

3. 为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税

4. 以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。

5. 您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用。

6. 您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税

7. 您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税。

8. 您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。

以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，只有您想不到的，没有做不到的。只要您发挥您的想像力，同时通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。所有费用，请务必保留原始发票，收据，或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。


[font=微软雅黑]高级避税[/font]
[font=微软雅黑]这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级避税法则同时有效：[/font]



举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。 这时候您有2个选择：


A. 您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的），20年的净收入就是260万。

B.您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85 万您可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低 而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。

你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推。

同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。

虽然每次您都是用100万现金购房，但您马上抵押贷款75万回来，您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

4栋 投资25万X4 年租金 8万X4 本息6万X4 年净收入是2万X4=8万

同样是年纯回报8万美金，看似和A方法效果一样，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税 3.85万X4=14.4万， 这可是不小的一笔数字啊。

更可怕的是，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到4X200万，800万的回报！

这20年，您的纯回报将是 8万X20年+800万-100万=860万美金

您要知道，房产价值20年可是会增长很多很多的，乘上4倍更是不得了。同时，银行每年的本息还款是逐年递减，也就是说第一年还6万，以后每年都会越来越 少，这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于 方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了，不去计较房产升值，租金增加，利息递减等因素，方式B的回报在20年里是方式A回报的 8.6倍！！！

[font=微软雅黑]终极避税[/font]
美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢？现在就教您骨灰级投资商如何玩赚美国税法的：1031交易法则。
大家都知道房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。打个比方，您通过100万买了个商业地产，某一年房产涨价为200万，您卖出后收益100万，这个时 候您可不要高兴的太早，山姆大叔可是瞅着您要找您收税钱呢！ 对于这100万的收益，首先需要交30%的财产增值税(Capital gain), 这一下30万利润没了。别急，剩下的70万，您还需要交收入税，又是几十万没了，最后年终，如果您有一半剩下，那就是万幸拉。 如果您不懂避税，这钱可是硬当当的交出去的。但是如果您懂得使用1031 交易法则，您就可以1分钱税不用交！

所谓1031 交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税发。只要您投资等于或是大与所得收益的地产，您就可以不交税。同样那个例子，在卖房后得到200万后，在6个月 内，您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税！一年，您的净资产增加了100万，但不要叫1分钱的税。这就是美国的终 极避税法典——1031交易法则。