01-03-2015, 02:31 AM
老友记里提到过租金管制公寓，继承者可以用很便宜的价格继续租住市中心的公寓，简直就是天上掉馅饼的感觉。今天我们就来看看租金管制的公寓的历史和现状。
一、租金管制公寓的历史
纽约政府在1969年制定了(RENT CONTROL)租金稳定管制政策，凡是在1947年2月1日之前造的公寓，以1971年6月31日为界，房客从没有搬出过该公寓，他的租金每年的涨幅为7.5%。
对租金稳定管制政策的公寓，纽约市议会每年6月开会，研究租金的升幅，但年租金的升幅比率最高不能超过15%。
在上世纪五六十年代，纽约的一套公寓的月租金只有几十美元，当时，一般房东对房客租金每年涨2%-4%左右。到了上世纪六十年代末期，纽约的人口迅速递升，公寓的租金上涨，为了防止广大民众因住房的租金造成生活危机，给社会带来不稳定因素，纽约政府在1969年制定了租金稳定管制政策，有效地控制房屋租赁市场。
二、租金管制公寓和普通公寓租金对比
在曼哈顿，普通公寓的租金平均是每月3973美元，比全国的平均租金水平高出了约2800美元。根据房地产公司Douglas Elliman发布的一份报告，曼哈顿一栋房屋某年的平均售价为146万美元（约合人民币909.5万元）；而在国内其它地方，一栋新房的平均售价还不到23万美元（约合人民币143万元）。同全国其它地方相比，中产阶级只占了纽约市人口的一小部分；而且，纽约人还生活在一个分配显著不平等的地方。曼哈顿的家庭收入分配状况，和玻利维亚(Bolivia)或塞拉利昂(Sierra Leone)差不多——根据2010年的统计数据，最富有的五分之一曼哈顿人的收入，是最底层五分之一人群收入的40倍。
一个在纽约工作了五年的警察，每年可以挣6.9万美元，而在市内的公立学校工作五年的教师，每年的收入在50812美元到63534美元之间。
三、租金管制公寓房东的反击
在美国，有政府的租金管制(rent-regulated)才租得起一处住房，也不是什么值得羞耻的事，这样的居住方式甚至是很令人艳羡的。电视电影里类似情节不少。但是房东们会高兴吗？
在曼哈顿，有近半数的公寓存量（也就是超过28万套）处于某种形式的租金管制(rent-regulated)之下。对住进这些公寓的人而言，这是天赐的好事；而对于其他人，这简直就是扎在他们心头的一把刀了，因为他们不得不按市场价格租房，或为区内剩余的空房激烈竞争——根据2011年的数据，当年的空房率只有2.8%。不过，在租金管制型公寓中的居民里，有30%的人是早在20多年前就入住进去的。患不均的典型例子，凭什么自己挣得多，只不过晚来纽约，就要多付房租？
在高尚化的社区，新租户租金可能相当于原来稳定租金的两倍或三倍。律师和执法官员说，许多房客面临非法却通常成功的压力手段，被迫搬出；有的人因为被迫要买断并出示公民身份证明而被赶出。
政府各机构的统计数据显示，曼哈顿和布鲁克林失去的租金管制公寓数量最多，其中布什维克、布鲁克林高地、上西城和曼哈顿下城最为突出。
纽约市租金指导委员会成员、代表租户打官司的城市正义中心副主任艾普斯坦(Harvey Epstein)说，很多案例都是房客放弃。记得之前有新闻房东说要入户维修，结果把厨房洗手间都砸了，就是一种暴力让房客放弃居所的方式。而还有很多案例是因为政府补贴到期。公寓在某些条件下可以合法摆脱租金管制，包括政府对一所大楼的补贴到期、共有公寓或合作公寓改建。但一套平租公寓变成市场价公寓的最常见办法却是房子空出时，或者房东因为空出和装修而大幅提高租金，而一套公寓月租超过2500美元时就不再受限制。
尽管纽约州2011年收紧租房法规，要让平租房摆脱管制更为困难，纽约市2012年仍然净减少2500套平租房。根据统计，2012年新增租金稳定公寓6960套，但摆脱租金管制的公寓却高达9499套，其中71%都是通过空出手段。
四、除了租金管制公寓之外的廉租房--学校房产
纽约大学或哥伦比亚大学的终身教授年薪平均在18万美元以上。为了吸引人才，纽约大学还为计划买房的教职工提供了按揭贷款补助金及优惠的贷款项目；而合格的哥伦比亚大学员工则可以得到一年4万美元（约合人民币24.87万元）的住房补助。学校的一些教职员工还享受着大学住房的福利，他们支付的房租比市场租金水平要低很多，而且还位于上西区和格林威治村的主要地段。
哥伦比亚大学的副教授玛雅·托尔斯泰(Maya Tolstoy)是一位研究海底地震的海洋地理学家，她和9岁的儿子在滨河大道(Riverside Drive)旁一栋有门童的大楼里，住着一套两卧室的小公寓。因为这栋楼属于哥伦比亚大学，所以她的房租大约为每个月1800美元（约合人民币11198.5元），这对于平均工资为12.5万美元（约合人民币77.8万元）的副教授来说，是轻而易举的事。而根据中介公司MNS发布的一份月报，在上西区的房地产市场上，一套类似公寓的月租金花费大约为6000美元（约合人民币37328.4元）。
一、租金管制公寓的历史
纽约政府在1969年制定了(RENT CONTROL)租金稳定管制政策，凡是在1947年2月1日之前造的公寓，以1971年6月31日为界，房客从没有搬出过该公寓，他的租金每年的涨幅为7.5%。
对租金稳定管制政策的公寓，纽约市议会每年6月开会，研究租金的升幅，但年租金的升幅比率最高不能超过15%。
在上世纪五六十年代，纽约的一套公寓的月租金只有几十美元，当时，一般房东对房客租金每年涨2%-4%左右。到了上世纪六十年代末期，纽约的人口迅速递升，公寓的租金上涨，为了防止广大民众因住房的租金造成生活危机，给社会带来不稳定因素，纽约政府在1969年制定了租金稳定管制政策，有效地控制房屋租赁市场。
二、租金管制公寓和普通公寓租金对比
在曼哈顿，普通公寓的租金平均是每月3973美元，比全国的平均租金水平高出了约2800美元。根据房地产公司Douglas Elliman发布的一份报告，曼哈顿一栋房屋某年的平均售价为146万美元（约合人民币909.5万元）；而在国内其它地方，一栋新房的平均售价还不到23万美元（约合人民币143万元）。同全国其它地方相比，中产阶级只占了纽约市人口的一小部分；而且，纽约人还生活在一个分配显著不平等的地方。曼哈顿的家庭收入分配状况，和玻利维亚(Bolivia)或塞拉利昂(Sierra Leone)差不多——根据2010年的统计数据，最富有的五分之一曼哈顿人的收入，是最底层五分之一人群收入的40倍。
一个在纽约工作了五年的警察，每年可以挣6.9万美元，而在市内的公立学校工作五年的教师，每年的收入在50812美元到63534美元之间。
三、租金管制公寓房东的反击
在美国，有政府的租金管制(rent-regulated)才租得起一处住房，也不是什么值得羞耻的事，这样的居住方式甚至是很令人艳羡的。电视电影里类似情节不少。但是房东们会高兴吗？
在曼哈顿，有近半数的公寓存量（也就是超过28万套）处于某种形式的租金管制(rent-regulated)之下。对住进这些公寓的人而言，这是天赐的好事；而对于其他人，这简直就是扎在他们心头的一把刀了，因为他们不得不按市场价格租房，或为区内剩余的空房激烈竞争——根据2011年的数据，当年的空房率只有2.8%。不过，在租金管制型公寓中的居民里，有30%的人是早在20多年前就入住进去的。患不均的典型例子，凭什么自己挣得多，只不过晚来纽约，就要多付房租？
在高尚化的社区，新租户租金可能相当于原来稳定租金的两倍或三倍。律师和执法官员说，许多房客面临非法却通常成功的压力手段，被迫搬出；有的人因为被迫要买断并出示公民身份证明而被赶出。
政府各机构的统计数据显示，曼哈顿和布鲁克林失去的租金管制公寓数量最多，其中布什维克、布鲁克林高地、上西城和曼哈顿下城最为突出。
纽约市租金指导委员会成员、代表租户打官司的城市正义中心副主任艾普斯坦(Harvey Epstein)说，很多案例都是房客放弃。记得之前有新闻房东说要入户维修，结果把厨房洗手间都砸了，就是一种暴力让房客放弃居所的方式。而还有很多案例是因为政府补贴到期。公寓在某些条件下可以合法摆脱租金管制，包括政府对一所大楼的补贴到期、共有公寓或合作公寓改建。但一套平租公寓变成市场价公寓的最常见办法却是房子空出时，或者房东因为空出和装修而大幅提高租金，而一套公寓月租超过2500美元时就不再受限制。
尽管纽约州2011年收紧租房法规，要让平租房摆脱管制更为困难，纽约市2012年仍然净减少2500套平租房。根据统计，2012年新增租金稳定公寓6960套，但摆脱租金管制的公寓却高达9499套，其中71%都是通过空出手段。
四、除了租金管制公寓之外的廉租房--学校房产
纽约大学或哥伦比亚大学的终身教授年薪平均在18万美元以上。为了吸引人才，纽约大学还为计划买房的教职工提供了按揭贷款补助金及优惠的贷款项目；而合格的哥伦比亚大学员工则可以得到一年4万美元（约合人民币24.87万元）的住房补助。学校的一些教职员工还享受着大学住房的福利，他们支付的房租比市场租金水平要低很多，而且还位于上西区和格林威治村的主要地段。
哥伦比亚大学的副教授玛雅·托尔斯泰(Maya Tolstoy)是一位研究海底地震的海洋地理学家，她和9岁的儿子在滨河大道(Riverside Drive)旁一栋有门童的大楼里，住着一套两卧室的小公寓。因为这栋楼属于哥伦比亚大学，所以她的房租大约为每个月1800美元（约合人民币11198.5元），这对于平均工资为12.5万美元（约合人民币77.8万元）的副教授来说，是轻而易举的事。而根据中介公司MNS发布的一份月报，在上西区的房地产市场上，一套类似公寓的月租金花费大约为6000美元（约合人民币37328.4元）。