12-07-2014, 10:18 PM
如上图所示为洛杉矶县帕萨迪纳市一房产的地产税单，2014年的评估价为$377,397，2013年的为$375,693，2013年地产税已经出来为$4,637，4,637/375,693=1.23%，基本地税率为1.23%。2013年特殊地税总和为$406.98，特殊地税率为 406.98/375,693=0.108%。所以在加州除个别地区地税率通常按1.25%估算，每个月按0.1%估算Payment。
在加州交易税（Documentary Transfer Tax）是房产交易时付的税，按每$500的“新钱”征收$0.55，何谓“新钱”（New amount of money）---首付款和新申请的贷款，如果买家承接了原房主的贷款或抵押债务不算是“新钱”。例：一栋房产售价$90,750，买家承接了一个卖家现有的贷款$30,000，90,750-30,000=60,750，(60,750/500)X0.55=67, 交易税为$67。
卖家承担交易税，由过户公司（Escrow）在过户时扣除。根据加州法律交易税归县政府所有，在大多数地区县政府收集交易税并分一半给交易地产所在地的市政府。在县登记办公室（County recorder’s office）登记的交易税也说明了这个交易的结束，人们可以通过这些登记信息推算出原房产的交易价格。如果买家承接了原有的贷款，一定有单独的文件表述，加上原有贷款的数额即可得到当时的销售价。
联邦政府征收赠与和遗产税，生前的是赠与税（Federal Gift Tax），过世的是遗产税（Federal Estate Tax）。 生前赠与可以逃避遗产税，同时要避免赠与税，可以将财产每年赠与一部分。例如每年给女儿和儿子各房产的1/30，15年赠与完整栋房产。一个家庭（夫妇）将财产作为礼物赠与另外的个人，不管是动产还是不动产，超过一定额度将被征税。目前联邦赠与税法规定的额度是每年$11,000，这个数字每年递增。每一位美国居民都将被征收遗产税，和赠与税相似超过一定额度将被征税，2004年是$1,500,000，2006年是$2,000,000，逐年增加，也许是经济衰退的原因到2010年撤销了遗产税，2012年可能又回复了。加州政府自1982年6月8日废除了赠与税和遗产税至今，所以州政府不征收这两种税。
对于加州居民每年的联邦报税单（Federal Income Tax Form 1040）和州报税单（State Income Tax Form 540）都是个人对上一年财务情况的表述和计算，这些财务情况已成事实不能随意更改。加州居民需要报两个税（联邦税和加州税），加州是美国报税人口最多的州，同时也是自住房和商业投资房抵税最大的州。加州税法与联邦税法并不抵触，只是稍有不同：1，加州不征收社会安全税；2，加州没有资产增值税率，仅仅是普通收入税率；3，加州不允许征税而影响个人退休计划；4，加州不征收彩票奖金税。加州维持着一个较低的税率，最低到9.3%，不过对抵税有更多的限制。
如何最大限度避税? 事实上联邦政府和州政府已经为房产的所有者提供了很多避税的激励方法。对于房主，房产的税务问题在购买之前、拥有中以及最后的处理整个过程都要认真考虑，制定计划降低付税或者延缓付税。自住房房主有三项可以抵税：1，贷款利息，每月付给贷款机构的payment包括利息和本金，利息和本金每月都在变化，开始时利息多本金少，随着时间的推移利息变少本金变多，只有利息可以抵税；2，地产税；3，提前付完贷款的罚款，不是所有的贷款都有这种罚款。房屋的修缮费用不能在联邦税中抵掉，除非是没有保险的偶然事件。比如房顶被大风吹坏，而之前没有买这方面得保险，这个修理费可以在联邦税中抵税。
贷款利息抵税是自住房房主最主要福利，随着当前税法的改革，联邦税法坚持鼓励民众购房，除了第一套，第二套住房依然享有抵税。两套房屋贷款最高可达100万的当年利息均可抵税，另外，为了其他用途而将原房产中的净资产重新抵押贷款所产生的利息也可抵税，净资产最多为10万的本金。这两项的抵税适用于第一套房和第二套房，也适用于房主自住一套的出租物业。地产税抵收入税只适用于第一套和第二套房，虽然如此也会使得房主在付地产税时心情好一些。
联邦税法规定房主出售一套自住房时可有25万的资产增值的抵税，夫妻两人可抵50万。例如，夫妇俩3年前以20万的价格购置一自住房产，去年以80万卖掉净赚60万，报税抵掉50万，10万为纳税收入。这个抵税只适用于两年一次，并且在五年内房主要住满两年，估计是防止炒房。还有一个办法是将自住房转换成出租房按出租房报税，所有的费用及花费均可抵消在资产增值部分。