03-18-2016, 12:44 AM
究竟应当怎样判断一项房地产是否值得的投资？我作为房地产领域里的一名新手，先来瞎说几句，请如山等各位大师指导指导。我凭的主要是三项指标： 1 ） Cap Rate ， 2 ） Cash flow ，和 3 ） Return on equity 。它们各反映不同的层面，因而各有各的用处。而我最看重的是其中的第三点，且听我慢慢说明。
1 ） Cap Rate ：即年租金净收入除以购买价格。其中，年租金净收入为年租金收入减除房地产税，保险费等等费用，但不包括贷款利息和贷款保险。 Cap Rate 是购买投资性房产的重要指标。它直接反映投资回报和房产价格之间的关系。
但是，市场上待售的房产的 Cap Rate 是相对稳定的，因为，卖方也不是傻子，租金收入高的房产价格就会高，租金收入低的房产价格就会低。所以一个局部市场的 Cap Rate 是相对稳定的，一般能达到 6-8% 就不错了。虽然在目前经济危机的情况下，购买到高 Cap Rate 房产的机会增多，但在一般情况下，找到很高 Cap Rate 的房产可能是一种奢望，只有在价格扭曲的市场里才有可能。 Cap Rate 是个前提，但不能直接反映你是否盈利，因为，它不能反映你的资金成本。
2 ） Cash flow ：即每年在运作该房产，实际进出的现金流量。如果得到现金，则为正现金流；如果要贴进现金则为负现金流。
但是，按照广泛接受的定义，现金流量，仅反映现金形式的资本进出该房产的状况，是个流动性（ liquidity ）指标，它既不代表收入（ income ），也不代表盈利 (Return) 。比如，一个完全没有租金收入的房产，可以通过倒按揭（ reverse mortgage ）的方式获得正的现金流。又比如，在固定 Cap Rate 的条件下，现金流可以由于贷款项目的不同（不同的头款和代款周期），而有不同的现金流。我注意到有些投资者把[font=宋体]现金流的定义泛化了从而失去了现金流本身的意义。[/font]
正现金流是房地产投资的重要健康指标，如同人的呼吸，即使身体再好，如果 10 分钟没有呼吸也会窒息而亡。一个房地产大亨虽有亿万不动产，也会由于暂时现金流枯竭而轰然倒地。所以，它院士定义很重要。但是，单单片面地强调现金流，容易造成误解。因为，它本来就不是一个盈利指标，不能回答值得不值得的问题。我的要求就是能够维持呼吸就好。还有，如果同时投资多个房产，现金流问题要综合考虑，不必拘泥非得每一笔房产都要正现金流。
3 ） Return on equity ：即每年运作该房产的净收入除以你实际投在该房产里的资本。其中，净收入（ Return ） = 年租金收入减去房地产税，保险费，维修费，管理费 , 贷款利息和按揭保险。注意，这里需要减除贷款利息和按接保险，而按揭里付进本金的部分不用减。分母的 equity = 房屋的价格减去贷款余额。你的房产是你和你的贷款银行共同拥有，有很大一部分 equity 是属于银行的。
Return on equity 直接反映了你投在该房产里的资本回报率，是最根本的盈利指标。如果这个回报率低于其他投资项目，对于我，比如达不到 10% ，就该考虑是否应该做。请注意，如果，是现金购买， Return on equity= Cap Rate ，所以，资本回报率一般不高。如果贷款，会有使用杠杆的放大作用，用好了可以大大提高 Return on equity 。
下面以一个假想例子来表明这三种指标的运用。一房产价格 20 万（包括购买费用），年租金毛收入 1 万 8 千（ 1500/ 月），扣除房地产税，保险费，管理费等等费用后，年租净收入为 1 万 5 千。那么， Cap Rate 为 1 万 5 千 /20 万 =7.5% 。如果现金购买： Cash flow 为 1 万 5 千， Return on equity 为 7.5% 。如果，付 20% 头款，贷款 80% ， 30 年，利率 5% （按揭 10307/ 年，利息第一年 7946 ），那么， Cap Rate 不变仍为 7.5% ， Cash flow=15000-10307=4693/ 年， Return on equity= （ 15000-7946 ） /40000=17% 。根据这个分析，在给定的条件下，我会选择以贷款方式购买，虽然，现金流低于全现金购买（ 4693/ 年对 1 万 5 千），但资本回报率大大高于全现金购买（ 17% 对 7.5% ）。简单的说，你花了 4 万元获得了 4693/ 年 资本回报，好于你花 20 万仅获得 1 万 5 千的回报。这也是为什么计算 Return on equity 对判断盈利（是否合算和值得）最为重要的原因。
还有，应当注意的是，随着时间流逝，由于持续付按揭到本金部分，你在该房产里的 equity （分母）会越来越大，如果租金收入不变， Return on equity 会逐渐下降。应考虑增加租金，或者采取 Cash Back Refinance 方式，维持原来的杠杆，从而维持较高的 Return on equity 。
1 ） Cap Rate ：即年租金净收入除以购买价格。其中，年租金净收入为年租金收入减除房地产税，保险费等等费用，但不包括贷款利息和贷款保险。 Cap Rate 是购买投资性房产的重要指标。它直接反映投资回报和房产价格之间的关系。
但是，市场上待售的房产的 Cap Rate 是相对稳定的，因为，卖方也不是傻子，租金收入高的房产价格就会高，租金收入低的房产价格就会低。所以一个局部市场的 Cap Rate 是相对稳定的，一般能达到 6-8% 就不错了。虽然在目前经济危机的情况下，购买到高 Cap Rate 房产的机会增多，但在一般情况下，找到很高 Cap Rate 的房产可能是一种奢望，只有在价格扭曲的市场里才有可能。 Cap Rate 是个前提，但不能直接反映你是否盈利，因为，它不能反映你的资金成本。
2 ） Cash flow ：即每年在运作该房产，实际进出的现金流量。如果得到现金，则为正现金流；如果要贴进现金则为负现金流。
但是，按照广泛接受的定义，现金流量，仅反映现金形式的资本进出该房产的状况，是个流动性（ liquidity ）指标，它既不代表收入（ income ），也不代表盈利 (Return) 。比如，一个完全没有租金收入的房产，可以通过倒按揭（ reverse mortgage ）的方式获得正的现金流。又比如，在固定 Cap Rate 的条件下，现金流可以由于贷款项目的不同（不同的头款和代款周期），而有不同的现金流。我注意到有些投资者把[font=宋体]现金流的定义泛化了从而失去了现金流本身的意义。[/font]
正现金流是房地产投资的重要健康指标，如同人的呼吸，即使身体再好，如果 10 分钟没有呼吸也会窒息而亡。一个房地产大亨虽有亿万不动产，也会由于暂时现金流枯竭而轰然倒地。所以，它院士定义很重要。但是，单单片面地强调现金流，容易造成误解。因为，它本来就不是一个盈利指标，不能回答值得不值得的问题。我的要求就是能够维持呼吸就好。还有，如果同时投资多个房产，现金流问题要综合考虑，不必拘泥非得每一笔房产都要正现金流。
3 ） Return on equity ：即每年运作该房产的净收入除以你实际投在该房产里的资本。其中，净收入（ Return ） = 年租金收入减去房地产税，保险费，维修费，管理费 , 贷款利息和按揭保险。注意，这里需要减除贷款利息和按接保险，而按揭里付进本金的部分不用减。分母的 equity = 房屋的价格减去贷款余额。你的房产是你和你的贷款银行共同拥有，有很大一部分 equity 是属于银行的。
Return on equity 直接反映了你投在该房产里的资本回报率，是最根本的盈利指标。如果这个回报率低于其他投资项目，对于我，比如达不到 10% ，就该考虑是否应该做。请注意，如果，是现金购买， Return on equity= Cap Rate ，所以，资本回报率一般不高。如果贷款，会有使用杠杆的放大作用，用好了可以大大提高 Return on equity 。
下面以一个假想例子来表明这三种指标的运用。一房产价格 20 万（包括购买费用），年租金毛收入 1 万 8 千（ 1500/ 月），扣除房地产税，保险费，管理费等等费用后，年租净收入为 1 万 5 千。那么， Cap Rate 为 1 万 5 千 /20 万 =7.5% 。如果现金购买： Cash flow 为 1 万 5 千， Return on equity 为 7.5% 。如果，付 20% 头款，贷款 80% ， 30 年，利率 5% （按揭 10307/ 年，利息第一年 7946 ），那么， Cap Rate 不变仍为 7.5% ， Cash flow=15000-10307=4693/ 年， Return on equity= （ 15000-7946 ） /40000=17% 。根据这个分析，在给定的条件下，我会选择以贷款方式购买，虽然，现金流低于全现金购买（ 4693/ 年对 1 万 5 千），但资本回报率大大高于全现金购买（ 17% 对 7.5% ）。简单的说，你花了 4 万元获得了 4693/ 年 资本回报，好于你花 20 万仅获得 1 万 5 千的回报。这也是为什么计算 Return on equity 对判断盈利（是否合算和值得）最为重要的原因。
还有，应当注意的是，随着时间流逝，由于持续付按揭到本金部分，你在该房产里的 equity （分母）会越来越大，如果租金收入不变， Return on equity 会逐渐下降。应考虑增加租金，或者采取 Cash Back Refinance 方式，维持原来的杠杆，从而维持较高的 Return on equity 。