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美国以房养老攻略
#1
美国养老保障体系完备,“以房养老”只是作为一种补充的养老方式,不过因为以房养老在美国已经有了几十年的历史,而且九成是政府的养老计划,所以还是很值得了解一下的。下面我们来谈谈以房养老的历史和优缺点。

早在上世纪60年代,美国就已开始尝试“以房养老”模式。由美国联邦住房管理局(FHA)负责的HECM计划该计划是唯一一个由政府提供担保的反向抵押贷款项目。其中,FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金,而该计划中贷款的提供者则主要是银行、抵押贷款公司和其他私募金融机构。

HECM也是现在美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品,在每一州都能申请到这种贷款。目前HECM发放的反向抵押贷款占市场份额的90%以上,不过,近年来发展势头出现放缓迹象。

运作流程
1、借款人至少达到62周岁且房屋产权归属申请个人,
2、借款人接受美国住房和城市开发部的质询,
3、办理反向抵押贷款。

反向抵押贷款可以一次性贷款给房屋所有人,也可以在一定年限内按月支付给房屋所有人,或支付到所有人死亡为止。


当借款人死亡、出售房产或者连续12个月没有在房屋居住都将视为贷款到期,贷款人或者继承人有权选择是否重新设定反向抵押而继续持有房产,或者出售房产、将房产产权转移给借款银行。

贷款上限:根据地域的不同而变动,但是一般不会超过62.55万美元。

反向抵押贷款(reverse mortgage ):以拥有住房的老年居民为放款对象,以房产作为抵押,在居住期间无需偿还,在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期,以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。这种贷款可以是一次性或者在一定时间内按月发放,也可以在一定信用额度内根据借款者的需要自由支付,贷款可用于日常开支、房屋修缮和医疗保健等,没有限制。

针对1990年到2012年的20多年间“以房养老”的情况变化,HECM计划进行了一项统计。从申请反向抵押贷款人群分布特征看,借款者年龄都偏大,平均年龄在72岁。从性别分布情况看,单身女性老人申请的比例最大,2012年为40.1%;其次是夫妻双方共同申请,2012年为38.2%;单身男性老人的申请比例最低,2012年为21.7%。

从公布的数据看,2012年美国申请反向抵押贷款的房产均值为251953美元,贷款余额均值为131986美元,大体相当于平均房产价值的52%。

按照美国“以房养老”的“门槛设定”,申请人至少要达到62周岁并且房屋产权必须归属申请个人的条件,还需要满足FHA关于房产合格性的认可。在申请反向抵押贷款之前,借款人都需要接受美国住房和城市开发部(HUD)的质询,HUD会向借款人解释反向抵押贷款的法律责任和偿还义务,经过这个环节之后,申请人会获得一份告知证明,申请人接下来就可以办理反向抵押贷款了。

从运作形式来看,“以房养老”计划不仅可以个人名义申请,还可以夫妻共有的形式(以个人和配偶最后一个死亡为止)申请贷款。反向抵押贷款可以一次性贷款给房屋所有人,也可以在一定年限内按月支付给房屋所有人,也可以支付到所有权人死亡为止。

值得一提的是,该计划限定,贷款上限会根据地域的不同而变动,但一般不会超过62.55万美元。美国确定反向抵押贷款金额取决多于房产价值、美国1年期国债收益率、申请人年龄、反向抵押贷款发放的形式等多个因素。

政府在美国反向抵押贷款运作中起到了非常关键的作用。“目前美国政府提供保险的‘以房养老’产品不仅在市场上占有绝对份额,而且每年还会对潜在借款人进行反向抵押贷款教育;美国政府在规范反向抵押贷款市场发展方面也起着重要的作用,制定了完善的消费者保护措施与机制”。

同时,完善的住房金融市场是美国反向抵押贷款业务成功的基础。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场,与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款运行。


美国的住房反向抵押贷款市场虽已相对成熟,但是普及率并不高。2008年次贷危机爆发,通过反向抵押用房屋借得固定额度的未来现金流,成为房产保值的一种方法而受欢迎,但违约风险同步增加,让FHA住房抵押贷款的两大合作机构——美国商业银行、富国银行于2011年相继停止该服务。据富国银行透露,该行在2012年秋季才低调恢复相关业务。

以房养老普及率不高还因为,在美国把房子卖了获得现金更令人容易接受。美国的现实是,一些人在退休后将原有的大房子买掉,然后到一些物价较低的地区买个小一点房子居住,这样中间的差价就成了养老的资本。

还有一个原因是抵押还款条件严苛,7成参与“以房养老”的美国老人并非按月领取养老金,而是选择一次性拿到全部贷款用于其他投资。目前,美国“反向住房抵押贷款”计划有定期领取、分期领取、定期和分期混合领取三种领取方式。由于形式不够灵活,抵押还款条件苛刻,许多需要养老金的老年人不堪忍受偿还条款,也不想让金融机构吃掉过多的利息。更多的老年人选择放弃每月领养老金的领取方式,而是选择一次性获得贷款全部资金的方式,用于其他投资。据美国消费者金融保护局在一份有关“反向抵押贷款”的报告中指出,美国办理“反向抵押贷款”的老人中超过七成选择一次性拿到全部贷款,然后将这笔钱用于投资,而非选择按月领取养老金。

针对这些情况,美国政府也做出了一些举措。例如,老人downsize自己的房子,卖大房买小房之后,如果老人用新买的价格较低的小房申请反向抵押贷款,以取得最大幅度的获益,政府是欢迎的,同时也要为老人排忧解难。比如在操作过程中,政府发现老人买新房时要交一次购屋手续费,这种费用还不低,而在获得反向抵押贷款时还要交手续费,这等于又交一次费。所以2008年,美国国会制定的“住房和经济复苏法”中对老人购买新房时申请反向抵押贷款作出新规定:申请者只要有能力支付房价和贷款额之间的差价以及手续费,就可以获得住房反向抵押贷款。该法已从2009年开始实施。

总之,美国的买房养老虽然存在种种问题,但是任何新事物都有漫长的磨合期,还是有很多地方值得借鉴的。
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