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我们常说的Co-Op到底是什么
#1
很多中国人到美国投资房产遇到的第一个问题就是搞清楚美国都有哪些房产类型。与中国不同,美国公寓按照产权形式的不同又分为独立产权公寓(Condo)和共同产权公寓(CO-OP)两种。曼哈顿一半以上的现有房产为Co-Op。今天优投房就带大家重点了解美国公寓的产权类型Co-Op。
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独立产权公寓(Condo)
顾名思义,Condo户主拥有自己单户的产权,购买者有百分之百的拥有与处分权,可以自由对所属单元进行买卖,租赁以及装修。在购买Condo时也没有特别的限制。购买Condo的个人贷款也可以抵免个人缴税。

Condo所在大楼的公共设施一般统一由物业公司进行管理,用户需向物业公司缴纳管理费,这与国内的公寓比较相似。除管理费之外,与其它的房产相比,Condo一般拥有更完善的生活配套和休闲娱乐设施,公寓楼内的住户可以共用这些设施。Condo在纽约等大城市比较常见,日常维护比较方便,买卖与出租因为不受大楼董事会管理,一般也比较容易,是华人最喜欢的房产形式之一。

共同产权公寓(CO-OP)
CO-OP是Cooperative的缩写,指的是共同拥有。共同产权公寓(CO-OP)与Condo从外观上来看并没有什么太大差别,它们的不同集中在产权形式上。CO-OP一般由大业主或者公司购买下整栋公寓,再将公寓楼内的公寓卖给不同的户主。但是合作公寓内的户主个人并不拥有任何产权,而是拥有合作公寓的股份(share),并且拥有所居住单位的使用权。

CO-OP有很多的限制。首先户主不能随意买卖或者出租自己的公寓,买屋者需要向合作公寓的户主们组成的管理委员会提交申请,通过面试后和管理委员会的同意之后,买卖双方才能过户。并且在买卖房屋时,类似于买卖公司的股票,须另外缴纳交易费用“Stock Transfer Fee”,大约为每股$0.5。

其次,为了管理该大楼的住户品质,CO-OP的管委会会藉由付高额的定金(自备款)或者低融资比率来筛选住户。例如在纽约著名的富人区-上东区(Upper East Side)CO-OP的管委会通常会要求定金必须高于单元总价的百分之五十,即融资比率必须低于百分之五十。又或者,你的房贷不能高于妳月薪或年薪的三分之一。通过诸如此类的限制来有效隔绝非诚勿扰的客户。这样做的坏处是买卖不便,但好处是住户品质获得良好的保障。

在税务方面,CO-OP和Condo都可以在税务上抵免个人房贷的利息,然而CO-OP的人可以多抵免一项大楼的房贷项目。其中的道理就是因为户主用于大楼的股份,类似购买一家公司的股票,所以大楼公司会将申请的房贷作为可扣抵的费用分配给每个股东。

总体来说,Condo适合包括自住和投资等多种买房需求,而CoOp更加适合自住,投资则不太适宜。

最后我们来看如何应用优投房小程序,只要五步就能轻松筛选房产类型:
1. 点击进入优投房微信小程序
2. 点击“更多筛选”
3. 选择房屋类型
4. 确认后出现符合条件的房源列表
5. 点击进入房源详细信息中就能看到房源的具体信息啦
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