Thread Rating:
  • 0 Vote(s) - 0 Average
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
美国卖房详解(含自卖攻略)
#1
美国买房有买方经纪人和卖方经纪人,在美国房地产买卖交易中, 经纪人挣的钱(称作佣金或服务费: Commission)通常是由卖主付 的, 极少数情况下由买主付, 比如: 屋主自售房(For Sale by Owner), 但这种情况下多数卖主还是愿意付买方经纪人的(佣金比例各地略有差别), 所以由买主付钱是极少数的。

当屋主要卖房时, 他请一位经纪人将房子放到市场上出售, 这位经纪人称为: Listing Agent,举例来说,他的收费如果是6%的话(不同公司收费可能不同), 他要分出一半(3%)给买主经纪人(Buyer Agent, 又称Selling Agent)。 因为当一个房子上市以后, 有很多经纪人带买主来看 房, 这些经纪人就是买方经纪人, 如果碰巧Listing Agent找到了买主, 那么他就变成了Dual Agent, 即同时代表买卖双方的经纪人, 而他也就一个人挣了3%。

了解买方卖方经纪人怎么分佣金,大家就会对后面屋主自己卖房会出的一些问题有所了解。

如果打算自己卖房的话,最大的优点是至少能省下来部分佣金,如果是房价很高的房子,那可不少呢。

当然有利必有弊,本文就在此给大家从自己卖房的局限性讲一讲自己卖房有什么要注意的地方,然后再看看有什么可能的解决之道。

首先,买方经纪人可能不愿带客人来看房子。因为屋主自售房子时,买方的经纪人知道卖方不会有专业人员处理交易,这可能带来很多问题。即使客人坚持要看你的房子,经纪人也许以麻烦多和没有专业人员交易风险高为由,不鼓励买方出价。经验丰富的经纪人都碰过屋主自售房子时,卖方拒绝支付全额佣金给买方经纪人,甚至完全不付佣金。简而言之,就是没有经济利益的驱动。

解决办法:能省卖方经纪的佣金就可以了,买房经纪的佣金还是不要省了。

第二,自己卖房很难不带情绪:卖房子是个充满情绪起伏的过程,有个经纪人会使卖方不那么涉入其中,较不容易犯下愚蠢错误,例如定价过高、买方开价过低感到不满而拒绝还价、或是卖房期限在即而以过低价脱手。而且若没有经纪人,每次买方没看中房子时,卖方就要直接面对,有时买方对房子的批评很难听。

解决办法: 速战速决,提前做好准备,尽量争取最初几次open house解决。

第三,卖房不是卖方的全职工作,一般都是卖方自己看书学习。所以卖方不大可能每次电话铃响,因为可能是有人要买房子而中断手边的事。

解决办法: 比较简单的办法就是弄个open house,所有要看房的都那天来,这样也方便卖家把屋子弄得漂亮整齐。

第四,没有法律规定房屋买卖必须说要经纪人,但是有法律规定在房屋买卖中卖主必须依照法律所做的一些事情,比如:通告(Disclose)买主有关房子、社区等相关情况等,在美国买卖房屋要经手几十种不同的文件手续,非常繁复,专业房地产经纪人知道这些规定,以及发生各种情况的处理措施。房屋买卖其实是一个复杂的过程,任何情况都有可能发生,一但发生,处理不当就会出现法律纠纷,有经验的经纪人会在不违反法律的情况下,最大限度地维护自己客户的利益。

解决办法:如果你对房地产法律很清楚,也有足够的经验去处理各种情况,那麽你完全可以不用经纪人,不过最好在合同签字前请一位房地产律师为你看一下合同。至于办理过户手续,与买主的贷款公司联系,安排各项房屋检查,白蚁检查等,只要你知道如何去做,而且也有时间,并且愿意去做的话,那麽是完全可以自己做的。

现在再来谈谈自己卖房需要做的一些会让房子快速出手的准备:

1.房子一定要收拾得宽敞明亮
大家具搬到车库,换上小家具,比如原来的大餐桌可以改成4人的圆桌,玻璃擦干净,墙壁需要的话重新漆。什么餐具,壁橱里面的衣服鞋子,孩子的玩具书,都统统装箱放到车库里,或者租个storage放起来,如果没觉得家里东西多的人,多看看专业卖房的布置照片就能有个概念。总之,屋子怎么显大怎么来,把家居的一面收起来,要看起来像样板间。

2.定价要合理
查同样学区、类似条件最近卖房的价格,根据现行市场情况制定合理价格。

3.做广告时照片和措辞很重要
照最好的房间和房子外面,去图书馆借几本卖房的书参考写广告词,自己做了一张彩色的广告,放上最好的照片,留著open house用。普通房子登当地报纸最好,网上craigslist上也登上。

4.准备好极其重要的open house
自己卖房open house让看房的人一块来,这里又有几个要注意:夏天一定要让人家觉得屋子凉快,凉快的地方也要开空调,所有灯要打开,进门处放上签到的本子和彩色广告,让来的人把电话都留下,桌子上摆上花。屋里喷点清新剂或者冬天烤个肉桂苹果派。

5.做好最重要的一件事:仔细挑买家
一定要看对方是不是真心买,有诚意的买家一定要有银行pre-approval letter(银行贷款预批准证明)或银行现金存款证明。

6.有offer后,可以用书店里买的卖房书上的表。
书店里,有的卖房的书上所有的表都有,不放心花钱找个房产律师。

总之,自己卖房不要拖得时间太长,不然会特别的有受挫感, 几个月还是不成或者重新让房子看起来新些,或者找专业的经纪人。
Reply


Forum Jump:


Users browsing this thread: 1 Guest(s)