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如何把国内的售房款汇回美国?
#1
2019年11月,我把自己早些年在北京买的一个商品房卖了,把全部售房款换成美元汇回了美国。
 
现在有一种普遍的说法是中国政府对外汇控制很严,大笔的人民币包括售房款是很难汇到国外的。而实际情况是只要遵照要求,准备好材料,把售房款汇出来并不难。
 
有两种情况允许把在国内卖了房子所得的售房款换成外汇:
  1. 买房时房主是外籍,卖房时房主也是外籍。
  2. 买房时房主是中国籍,卖房时房主是外籍。
这两种情况的换汇办理手续有些不同。第二种情况属于移民资产转移,要额外多加一道外汇管理局的批准手续。本文不讲述第二种情况。
 
因为我卖的房子属于第一种情况,所以手续相对简单一些。
 
下面讲解一下我换汇的实际操作过程。
 
房子过户后,全部售房款存入我在中国工商银行的一个账户里。
 
  • 第一步是去国税局办理税务备案
 
具体地说就是要在一张税务局的名称叫做《服务贸易等项目对外支付税务备案表》的制式表格上得到一个税务局加盖的红色印章,学名叫税收服务专用章。办理这项对外支付税务备案业务的正式名称在税务局里叫做“售付汇”业务。
 
因为我卖的房子在朝阳区,所以我就到朝阳区税务局第三税务所(地址:北京市朝阳区红军营南路甲3号)去办理“售付汇”。
 
我准备了以下材料:
  1. 《服务贸易等项目对外支付税务备案表》(一式两份)一份税务局留底,一份盖上税务红色公章后还给我
  2. 书面申请(必须用A4纸并用计算机打印)
  3. 《金三系统模版 - 对外支付税务备案表》电子版
  4. 卖房时的合同(网签合同)原件及复印件
  5. 卖房时的发票原件及复印件
  6. 买房人缴纳契税的税票复印件
  7. 原房本的复印件
  8. 我(卖房人)的当前有效的护照原件及复印件
  9. 我护照的中文译本公证书及复印件
 
1 - 3项的模版都可以从税务局的网站上事先下载并填写好。
4 - 6项是在卖房时产生的文件。
7 - 9项是我为卖房准备的文件。
 
因为我是本人亲自办理这些手续,所以省去了几个与委托人授权有关的文件。
 
税务局有一个公共邮箱,供人民群众从里面下载各种与税务有关的材料和模版文件。我使用的1 - 3 项模版文件就是从那里下载的:
  1. 在浏览器网址里打入mail.163.com
  2. 点击密码登录
  3. 邮箱是sansuoshoufuhui@163.com",密码是”shuiwu3"
  4. 点击登录
  5. 点击文件中心
  6. 选择三所售付汇资料20191110更新.rar”文件
  7. 点击下载
要点-1:  金三系统是国内的电子税务系统,文件都是基于Windows的格式。我用苹果电脑填写的《金三系统模版 - 对外支付税务备案表》电子版(填好后存在一个U盘里)就无法被税务局的电脑读入。好在税务局小姐非常专业,用复制粘贴的方法把信息一条条地录入进税务局的电脑。
 
要点-2:   备案表中的“本次付汇金额”是被允许换汇的金额,计算方法是房子的网签成交价减去应交的税款。我的情况在这里又一次简化了。因为我的房子是“满五唯一”的,满足北京市二手房交易中营业税免征条件,所以我的“本次付汇金额”就简单地等于房子的网签成交价。(请自行google什么是满五唯一。)
 
要点-3:   因为汇率每天都在变化,谁也无法预测几天后换汇时的汇率。所以备案表中的“本次付汇金额”一项不可能填写上换汇那天计算出来的准确美元数字。变通的方法是在这一栏里写上网签成交价的人民币数目,由税务小姐用手写上“以等值美元支付”的钢笔字,再加盖上一个红章,以示税务局同意这项改动。银行会用换汇当天的汇率乘以网签成交价来计算出本次付汇的美元金额。
 
税务小姐态度和蔼,办事麻利。半个小时就把所有文件审查和录入完毕,当场就在我的《服务贸易等项目对外支付税务备案表》表格上盖了个大红章。她收走了所有的复印件,把原件退还给我。
 
当被银行小姐要求做要点-3的改动,再次来到税务局时,税务小姐听完我的要求,没打嗑呗,只花了一分钟就改完了。非常专业,令人赞叹。
 
  • 第二步是去中国工商银行办理换汇和把美元汇回美国
 
中国工商银行里面支行以上的机构才可以办理对外支付的业务,所以我去中国工商银行北京海淀西区支行(地址:海淀区北四环西路65号海淀新技术大厦内)办理换汇和美元汇出的手续。
 
我准备了以下材料:
  1. 在第一步取得的《服务贸易等项目对外支付税务备案表》
  2. 卖房的网签合同,全名是“北京市存量房屋买卖合同”
  3. 卖房的发票,发票上盖有“免税”的红色印章
  4. 我买房时的(过期),中间年头的(过期)和当前有效的共三本护照
  5. 从美国驻北京大使馆开出来的三本护照的关联证明原件
  6. 当前有效护照的中文译本公证书
  7. 房本复印件
  8. 买房合同原件
要点-4:    网签合同必须盖有“北京市朝阳区不动产登记事务中心档案资料专用章“的红章。因为中介提供的网签合同没有红章,银行不承认,为此我还专门去朝阳区不动产登记事务中心调了一次档,拿到有红章的网签合同。
 
要点-5:    买房合同上的证件号与买房时的护照号必须一致,以此来证明买房人是外籍人士
 
要点-6:    原房本过户时会被收回,所以一定要多留几套复印件。
 
银行小姐态度也很和蔼。她收到以上文件后,拿到后台去审理,用了一个多小时。
 
她从后台回来后提出了要点-3和要点-4两项要求,让我回去改好后再来。所以我这次去银行是被打了回来,并没有办成事。
 
几天以后我把两项要点改好以后,又一次去了银行把所有的材料都交给她。她又拿到后台去审理,又是一个多小时后,审理终于通过了。除了《服务贸易等项目对外支付税务备案表》外,她把所有的文件,包括复印件,都做了拷贝,然后把文件还给我。
 
接下来她很快把我账户里的全部售房款按照当天的汇率换成美元,用《服务贸易等项目对外支付税务备案表》里的境外收款人,收汇银行,收汇账号等信息进行了一番技术操作,成功地把全部美元电汇到我美国的银行账户里。
 
当我拿到银行小姐递给我的那张“中国工商银行境外汇款凭证”的时候,第二步也就结束了。
 
  • 总结
 
从11月21日房子过户到11月25日美元汇出,前后也就用了四天的时间。主要是因为房子过户后需要三天的时间把所有的交易材料上传到档案中心,然后才可以调档,否则可以更快些。
 
税务局我跑了三趟,第一次是了解如何办理“售付汇”及所需的文件,第二次是实际并成功地办理完“售付汇”,第三次是为了完成要点-3。
 
银行我跑了三趟,第一次是了解如何办理换汇及所需的文件,第二次是实际办理并被要求做两项要点的改动,第三次是办理成功。
 
我很庆幸我的情况比较简单,所以没有跑太多的冤枉路和花太多的冤枉时间。
 
如果你的情况比我复杂,我可以建议一个简单的途经。渣打银行有一个部门专攻“售付汇”业务。你只要把售房款存入你在渣打银行开立的账户,渣打银行小姐就会为你处理余下的事情直到外汇存入你在国外的银行账户,当然你要负责提供有关的文件和证件。如果你的售房款是存在渣打银行的,这项服务就是免费的。
 
虽然我这次没有使用渣打银行的服务,因为我的售房款存在了工商银行,但整个过程中得到了她们的多次指导。“术业有专攻”是这些精明的渣打银行小姐给我的印象。

外籍人士在中国卖房需要哪些手续?



如果是单身而且房本上就一个人名,比较简单,带上房本,护照,关联证明,找一个帮外籍人士卖过房的地产中介就行了。如果是已婚的,夫妇共同财产,而且如果买房的人需要贷款,比较麻烦。建议找一个有经验的地产中介。

美国大使馆办护照关联证明容易吗?

你要先去这个American Citizen Services (ACS)在中国的网站做一个预约。网址和操作步骤:

https://china.usembassy-china.org.cn/u-s-citizen-services/?
点击“Notarial Services"
点击“Schedule an appointment with Beijing“
带上你的新旧护照,在大使馆里当场填写申请关联公证的表格,在大使馆的公证员面前举手宣誓公证内容属实。
如果是卖房使用,建议至少做两份,每份$50。因为有的部门要求并收回原件。
公证员会发给你一张(或两张)盖钢印的关联证明。
Reply
#2
如何在国内办理卖房所需的证明文件




我写了《我如何把国内的售房款汇回了美国》一文后,好多网友问我有关办理译本公证和护照关联公证甚至各种三级认证的问题。我不是这方面的专家,怕回答错了误导网友。
 
但不是有那么一句话吗?实践是检验真理的唯一标准。
 
我干脆以自己的实践为例子,把在国内办理证明文件的过程讲一讲,希望对网友们有所帮助。这个例子除了名字和身份信息以外都是我真实办证的过程,而且是一个成功的案例。
 
译本公证
 
  • 为什么要办译本公证?
 
美国公民Michael Depei Chang怀揣着一本美国护照回国卖房子来了。Michael出国前的中文名字叫张徳培。他要卖的房子的房本上业主一栏填写的名字是张徳培。Michael必须向地产中介证明他就是业主张徳培,中介才会同意把他的房子挂到网上去卖。
 
译本公证就是链接美国护照上的Michael和房本上的张徳培的关键纽带。
 
  • 到哪儿办(怎么办)译本公证?
 
Michael走进了北京市海淀区海诚公证处(地址:北京市海淀区知春路108号豪景大厦A座3层301-306号 )。前台小姑娘告诉他应在两类业务中,国内咨询和涉外事务,选择国内咨询,因为他的译本公证是用于国内卖房子的,于是他拿了一个国内咨询的排队号。
 
轮到他时,公证员小姐看了一下Michael的美国护照后,说译本公证不是简单的翻译一个名字,他必须提供一个有照片的张徳培的ID来证明他曾经叫张徳培,中国护照或身份证都可以。Michael拿出了一个多年前就已经失效的中国护照,护照上的名字是张徳培。公证员小姐核对了美国护照和中国护照上的照片,姓名,出生日期以及面前的这个大活人。
 
姓 : Chang 〈=〉 张
出生日期 : Jan 1 1960 〈=〉 1960年1月1日
Middle Name : Depei 〈=〉 徳培
照片: 美国护照上的人看上去就是中国护照上的人,只是显得老一些。
 
于是她确认美国护照上的Michael Depei Chang和中国护照上的张徳培是同一个人(所以译本公证有时也称为美国护照中国护照同一人公证)。
 
公证员小姐复印了护照,拿出一堆文件让Michael签字,还让Michael去交费。Michael说他要4份公证书原件。公证费是190元包括一本公证书,每加一本公证书多收20元,公证小姐一共收了他250元人民币并让他5个工作日后来取公证书。
 
海诚公证处有专职的翻译人员和译本公证书模版。Michael事先为译本公证准备的英翻中的文字不被采用。
 
所以回国卖房的第一件事就是办理一个译本公证。
 
当Michael把美国护照 + 译本公证书 + 房本这个完整的证据链呈现在任何一家中介面前时,中介们都争抢着要把他的房子挂到自己中介公司的网站上。
 
  • 什么时候(什么地方)使用译本公证?
 
Michael的美国护照 + 译本公证书 = 中国公民的身份证
 
在整个卖房的过程中,凡是中国公民用身份证的地方,Michael就可以用美国护照 + 译本公证书。
 
房本 + 美国护照 + 译本公证书的组合在卖房子的每一个步骤中都是必不可少的文件。
 
Michael还是他家庭的房产继承权公证的一个当事人。Michael父母的房产由Michael的弟弟继承。Michael在父母房产的继承权公证中宣布放弃继承权。Michael的美国护照 + 译本公证书证明了他就是当事人张徳培,所以他家房产继承权公证得以顺利完成。当然这是和Michael卖房子完全另外的一回事。
 
护照关联公证
 
  • 为什么要办护照关联公证?
 
护照关联公证,又称新旧美国护照同一人公证。因为Michael买这个房子的时候是十多年前,房本上的护照号是早已经过期的旧美国护照号码。美国大使馆出具的护照关联公证可以证明新旧两本美国护照是同一个人,Michael Depei Chang。
 
  • 到哪儿办(怎么办)护照关联公证?
 
Michael先在American Citizen Service (ACS)的中国网站上做了一个预约。步骤如下:
 
打开网页 https://china.usembassy-china.org.cn/u-s-citizen-services/?
 
在“Local Resources” 段落,点击“Notarial Services”
在右侧“Schedule/Cancel an Appointment” 段落,点击”Schedule an appointment with Beijing”
在弹出的日历上选一个合适的日子,按照要求填好表格里的信息。
记住一定要打印出一个纸质的入门证(pass)。
 
到了预约的日子,Michael带着他的新旧护照和pass去了美国大使馆。门卫验看了他的pass和护照之后,放他进去了。
 
在一个地下的办公室里,他先填了一张申请护照关联公证的表格。他申请做两份,然后他必须先去交钱,每份$50,他交了$100现金。交完钱后他拿到两份有固定格式的宣誓书(Affidavit)。他要当场在那两份宣誓书上的英文部分填入相应的信息,如姓名,出生日期,旧护照号码,新护照号码,等等。
 
注意:宣誓书(Affidavit) 中文部分不要填,全部留作空白。美国领事官员不给有任何手写中文的宣誓书(Affidavit) 做公证。Michael 就画蛇添足地填废了一张,只好重新又填了一次。(既然如此,宣誓书上为什么还留有中文部分呢?Michael搞不懂。)
 
最后是在宣誓书上签字,填上日期。
 
领事官员审阅了填好的宣誓书(Affidavit) 之后,让Michael在他面前举手宣誓,复诵领事官员领读的每一句话。最后领事官员在两份宣誓书(Affidavit)上签了他自己的名字并加盖了钢印,递给了Michael。这就是护照关联公证的原件。
 
  • 什么时候(什么地方)使用护照关联公证?
 
在这几个地方(时候)要使用护照关联公证。
 
1.  在房子过户之前,Michael房本上的证件号码先要改为Michael当前有效护照的号码。不要问我为什么。
 
Michael去北京市朝阳区不动产事务登记中心(地址:北京市朝阳区红军营东路甲8号鸿懋商务大厦),用护照关联公证 + 新护照 + 旧护照 + 房本 + 译本公证,做了一个不动产信息变更登记。他交回了旧房本,领到了一个新房本,上面业主证件号码改成了Michael的有效护照号码。
 
他的一个护照关联公证的原件和旧房本就在这里一块儿被收走了。所以记住护照关联公证原件至少要做两份。
 
这个新房本在Michael手里还没有捂热,几天后就在房子过户的时候被收回去了。
 
2.  去办理售付汇和购汇的时候,税务小姐和银行小姐劈头就问Michael的第一句话都是,“你买房子的时候是什么国籍?”答案不同,手续就不同。
 
他要证明十几年前买房子的时候他已经是美国人了,而且和现在卖房子的美国人是同一人。Michael用新护照 + 老护照 + 护照关联公证组成了一个完美的证据链,来证明他是外籍人士买房,外籍人士卖房,购汇属于投资回收而不是移民资产转移。
 
 
三级认证及其他
 
回国之前,Michael就听说要办什么新旧美国护照同一人证明, 要办什么美国护照中国护照同一人证明,而且这些证明必须要搞三级认证,否则国内不承认,等等。办理步骤之复杂更是把Michael搞得晕头转向。他还了解到网上也有代办这些证明的全套服务,每份证明大约要收$200。
 
经过研究之后,Michael觉得三级认证之类的证明都是那些不能回国亲自办事而必须委托他人的人才需要的。他自己本人能回国就用不着在国外办这些证明了。
 
实践出真知,事实也证明他是对的。没有在国外办一个证明,Michael就把房子卖了,售房款也汇回了美国。而回国办理这些证明文件,那是又方便又便宜。
 
好了,在国内办理卖房子所需证明文件的事就聊完了。
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