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美国房屋买卖中的“1031交换延税”是什么? - Printable Version

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美国房屋买卖中的“1031交换延税”是什么? - taxq - 01-01-2020

“1031延税法又称为同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges),是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。在法律条文的定义下,此类交换意味着如果交换的房产是用于商业性使用或,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,不用缴纳其过程中产生的资产利得税。换言之,只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产,并且用于,就可以使用这一法条。

下面这个例子可以直接说明1031条款的优势:
林女士在201371日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人(作商业用途),也付清了所有贷款,该公寓现市场价值为50万美元。若林女士于20167月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓,忽略房屋需要进行折旧的情况,此时她有两个选择:

若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售,但不在180天内购入新房产,就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年,纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金,无法立即购买新的房产。

若林女士选择利用1031条款,在45天内确认新房产,并在180天购入,用作投资或商业使用,就可以帮助她延后所需缴纳的税收,顺利购置新房。

 华人在换房时常见的错误 
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第一,许多人会首先立刻去找新房,找到新房后才去处理卖旧房的事。正确的做法是卖房和买房可以同时进行,但在过户时间上,必须是卖房在先,买房在后。在卖掉旧房后,你可能需要暂借一处地点居住,或是回租在已经出售的房产内,等待新房过户。

第二,卖旧房时,不要一味想卖高价。你最终目的是希望卖房和买房能在180天内顺利完成,因此不要待价而沽,建议降低理想价位,使旧房尽快出手。

第三,同样的,对买家offer的选择上,选择最有把握买你房的那一位,尽量选择全现金或贷款量少的买家,哪怕不是出最高价的。这样做是让你的卖房不要任何差池。

第四,没有使用同一个律师。卖旧房和买新房虽然是两个Case,但尽量聘请同一位律师,他了解你的状况,会帮你协调出现的许多意外情况。

第五,不能把旧房买家的定金,去支付你买新房的定金。

 使用1031延税需注意的事项 
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第一,使用1031延税要及早准备,找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜,把握好时间点,各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后,才想到要用1031,那就迟了。

第二,卖掉旧房的钱放到哪里?用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的律师处。这笔资金不能放入自己的账户,也不能放到你聘请的律师账户。

第三,你购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱,任何有余留的部分都要缴税。

第四,45天的概念。在卖掉旧房的45天内,起码要找好最多三处新的房产,登记在律师处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套,不能换成其他房产。

第五,180天概念。卖掉旧房的 180天内必须过户,否则1031延税失效。请一定记住,180天不是半年,不是6个月,而是整整180天。

需要注意的是1031虽然是缓税,不是免税,但在金钱越来越贬值的情况下,同样的税款越晚交越合适,变相的是种资产增值。
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如果新买的房产价值低于原房产价值,还能享受1031延税法吗?
如果新投资的房产低于出售的旧投资房产或由于其他原因,卖房者会收到现金或其他补偿物,通常被称之为好处” (Boot)好处可能是现金,也可能是债务減免,支付不合格的費用,超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。卖房者收到的好处要缴资本利得税,最高收到的全部好处都要缴资本利得税。

例如,早期买的一套投资用房600万美金,卖了1000万美金后,资本利得是400万美金,用这些钱又买了一套新房,只有800万美金,自己还剩200万美金,这200万美金要缴纳资本利得税,以20%税率算要缴纳40万美金的稅。但如果下一次再投资的话,成本基准则变为800万美金。

 1031法适用的投资类型 
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这点很重要,不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产 (Real Property) 和动产 (Personal Property)

商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资,包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。

财产交换必须是同样性质,但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换,出租房可以与土地,土地可以与办公大楼等等。

不能用于自住房屋的买卖,也不能用于股票、债卷等财产的交换。

只能在美国境內的房地产买卖交换才可以用1031法,如卖掉中国的房地产,买美国的房地产,不能免缴资本利得税。

从上面可以看出,要想顺利的运用1031延税法,必须要同时满足不少要求:首先需要都是美国境内的房产,在卖房45天内要找出想买的房,180天内要过户,钱要交给合格中介保管,纳税人和买卖中介不能碰钱,也不能利用增加贷款来套现。